immopress - Antworten auf Immobilienfragen

Wohnen im Eigentum - Aktuelles

2012-02-07T04:49:00.002+01:00

► Wohnungseigentum:mit Finanzinvestoren in die Abwärtsspirale

Als Konsequenz der Anlagestrategie vieler Finanzinvestoren werdenWohnungseigentumsanlagen bei Einzelprivatisierung nicht selten zuProblemimmobilien. Das verdeutlichte Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin vonwohnen im eigentum, in ihrer Stellungnahme bei der Expertenanhörung derEnquetekommission des Landtags Nordrhein-Westfalen zum Thema„Wohnungswirtschaftlicher Wandel und neue Finanzinvestoren auf denWohnungsmärkten in NRW“. Mehr dazu unter

http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/presse/120113_finanzinvestoren_abwaertsspirale.php4

► Grundsteuersparen – aktuelle Information zum Antrag auf Aufhebung desEinheitswertes

wohnen im eigentum hatte im Dezember empfohlen,durch einen kurzen Brief an das Finanzamt die Aufhebung des Einheitswertes zubeantragen. Das sollte die Chance auf Rückzahlung der Grundsteuer für 2011wahren, falls sich diese Konsequenz aus der anstehenden Entscheidung desBundesverfassungsgerichts zur Bemessung der Grundsteuer nach Einheitswertenergeben sollte. Die Mitteilung fand große Resonanz. Deshalb hat wohnen imeigentum wichtige werdenKlarstellungen und neue Informationen zusammengestellt.Diese finden Sie hier gegeben: http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/news/120127_grundsteuer_aktuelles.php4

► Haus-und Wohnungskauf - „seniorengerecht“ heißt nicht: barrierefrei

Wer ein Haus oder eine Wohnung fürs Altersucht, darf sich nicht auf das Werbeversprechen „seniorengerecht“ verlassen. Esgarantiert den Käufern nicht etwa Barrierefreiheit oder bestimmteAusstattungsmerkmale wie Haltegriffe im Bad. Das ergibt sich aus einem Urteildes Oberlandesgerichts Koblenz (10 U 1504/09). Mehr dazu unter http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/presse/index.php4

►Hauseigentümer: Baumfällen ist versichert

Wer in seinem Garten Bäume fällt, kann auf den Schutz seinerPrivathaftpflichtversicherung zählen, auch wenn er die Axt an mehrere Stämmelegt. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof entschieden. Mehr dazu unter http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/presse/120125_baumfaellen_versicherung.php4

SERVICE

► NeuerLeitfaden zur Prüfung von Jahresabrechnungen – für Verwaltungsbeiräte

Es ist wieder so weit: Der Verwalter legtdie Jahresabrechnung für 2011 vor, die Verwaltungsbeiräte müssen prüfen, wasmit dem Geld der Wohnungseigentümer geschehen ist. Doch ohne kaufmännischeGrundkenntnisse ist das kaum zu leisten. Aber übersehen die Beiräte Fehler,droht den Miteigentümern Schaden. Dafür haften die Beiräte, hat derBundesgerichtshof entschieden (AZ. V ZR 44/09).

Jetzt sagt ihnen ein neuartigerLeitfaden, wie sie diese Aufgabe systematisch Schritt für Schritt lösen können.Der Leitfaden ist als PDF-Dokument sofort erhältlich, als Broschüre AnfangMärz.

Einzelheiten dazu unter http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/news/120123_leitfaden_jahresabrechnung.php4

► NeuerRechtsratgeber: Wenn es Streit mit dem Verwalter gibt -

Wollen Wohnungseigentümer ihre Interesseneffektiv schützen, müssen sie den Verwalter kontrollieren, steuern und sichnotfalls auch von ihm trennen. Doch das geht nicht ohne rechtliche Kenntnisse.Wichtige Rechtsfragen der Eigentümer beantwortet jetzt der neue Ratgeber vonwohnen im eigentum „Wenn es Streit gibt – über WEG-Kontoführung, Stimmrechtsvollmachten, Entlastung, Abberufung undKündigung des Verwalters“. Details dazu unter

Der Ratgeber, 60 Seiten im Format DIN-A5, kostet für Mitglieder 8,50 Euro, sonst 12 Euro. Er kann jetzt schon gegenVorkasse, also Lastschrifteinzug oder Überweisung, bei der Geschäftsstelle desVereins, Thomas-Mann-Str. 5, 53111 Bonn, kundencenter@wohnen-im-eigentum.de, Tel.0228/304 12 677, Fax 0228 / 721 58 73 bestellt werden, die Auslieferung erfolgtin etwa zwei Wochen.

► JährlicheTrinkwasseruntersuchung – was gilt für WEGs?

Am 1. November 2011 ist die neueTrinkwasserverordnung in Kraft getreten. Sie schreibt jährliche Untersuchungenauf Legionellen in vermieteten Häusern vor. Selbst bewohnte Ein- undZweifamilienhäuser sind von der Untersuchungspflicht frei. Für WEGs bietet dieVerordnung keine speziellen Regelungen. Das führt nach Auffassung von wohnen imeigentum zu Unklarheiten, was für WEGs gilt und wie es ist, wenn dort ein Teilder Wohnungen vermietet ist. Mehr dazu unter http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/news/120131_trinkwasservo_fuer_wegs.php4

Neu: ONLINE-Vorträge

► Montag,12. März 2012, 18-19 Uhr, Online-Vortrag

Schimmelpilzund Feuchtigkeitsschäden

Schimmel und Feuchtigkeit gefährdenGesundheit, Einrichtungsgegenstände und Bausubstanz, an Sondereigentum undGemeinschaftseigentum. Das Risiko wird in Zukunft durch energetische Sanierungnoch steigen, da verbesserte Wärmedämmung unter Umständen die Entlüftungverschlechtern kann. Um so wichtiger ist es zu wissen, wie Probleme frühzeitigerkannt werden, welche Vorbeugungsmöglichkeiten es gibt und wie Schäden behobenwerden. Darüber informiert Sie Architekt Jan Habermann.

Info und Anmeldung unter http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/main/termine.php4

► Dienstag,27. März 2012, 18-19 Uhr, Online-Vortrag

WEG –aktuelle Rechtsprechung

Rechtsanwältin Beate Heilmann gibteinen Überblick über wichtige aktuelle Urteile im WEG-Recht und erklärt diepraktischen Konsequenzen für Eigentümer, Verwalter und Beiräte.

Info und Anmeldung unter http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/main/termine.php4

► Freitag,13. April 2012, 16-17 Uhr, Online-Vortrag

Bauenoder Kaufen vom Bauträger oder Fertighausanbieter – was ist beim Vertragauszuhandeln?

Fallstricke in den Verträgen,Gewährleistung, Absicherung gegen Bauverzögerung und Schutz gegen Pleite desBauunternehmers – worauf Sie im Einzelnen achten müssen, hängt davon ab,welchen Weg zum Eigenheim Sie wählen. Rechtsanwalt Thomas Somplatzki informiertüber diese Fragen.

Info und Anmeldung unter http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/main/termine.php4

► Freitag,22. Juni 2012, 16-17 Uhr, Online-Vortrag

Vergabevon Aufträgen an Handwerker für Haus- und Wohnungseigentümer

Im Vortrag beantwortet RechtsanwaltThomas Somplatzki Fragen wie: Muss ein Kostenvoranschlag bezahlt werden? Wieverbindlich ist er? Wie wird ein Auftrag ausgeschrieben? Welche Vertragspunktesind wichtig? Was kann ich tun, wenn der Handwerker Termine überzieht? Wiesetze ich Gewährleistungsansprüche durch?

Info und Anmeldung unter http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/main/termine.php4

TERMINE: Vorträge vor Ort

► Mittwoch,8. Februar 2012, 18-21 Uhr, München-Fürstenried - Vortrag

Diehäufigsten Fallen beim Immobilienkauf – Altbau und Neubau

Viele Menschen träumen von den eigenenvier Wänden – doch nicht jedes Haus oder jede Wohnung hält, was einfallsreicheVerkäufer versprechen. Bauberater Bernd Weitzenbauer zeigt, wie künftigeImmobilienbesitzer raffinierte Verkaufsmethoden erkennen, worauf sie beiBesichtigungen achten sollen und welche Fallstricke in den Verträgen lauernkönnen. Außerdem beantwortet er Fragen der Zuhörerinnen und Zuhörer und gibtTipps, wie der Immobilienerwerb reibungslos und nervenschonend gelingen kann.

Info und Anmeldung unter http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/main/termine.php4

► Mittwoch,15. Februar 2012, 19 Uhr, München - Erfahrungsaustausch für Beiräte

Planungvon Instandhaltungsmaßnahmen

Und:Brauchen Wohnungseigentümer eine Lobby? - mit Geschäftsführerin GabrieleHeinrich

Die Instandhaltung ist ein Dauerbrenner fürWohnungseigentümer. Vor allem bei älteren Gebäuden stehen teure Maßnahmen wieDach oder Fassade an. Wer nicht rechtzeitig plant, riskiert finanzielleEngpässe, Folgeschäden und Wertminderungen. Münchner Verwaltungsbeirätetauschen ihre Erfahrungen bei der Begleitung von Instandhaltungsmaßnahmen ausund erörtern, wie man den Investitionsbedarf abschätzen kann.
Außerdem diskutiert Frau Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin von wohnen imeigentum, mit den Beiräten über die Bedeutung der politischen Interessenvertretungfür Wohnungseigentümer.

Info und Anmeldung unter http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/main/termine.php4

►Freitag, 17. Februar 2012, 15 Uhr, Hannover - Erfahrungsaustausch fürVerwaltungsbeiräte

Zusammenarbeitzwischen Verwalter und Beirat optimieren

Der Verwalter spielt eine zentrale Rollein Eigentumswohnanlagen - leider allzu oft nicht zur Zufriedenheit derEigentümer und Beiräte. Umgekehrt fühlen sich Verwalter immer wieder zu Unrechtangegriffen. Wie aber kann verhindert werden, dass schwelende Probleme sich zumoffenen Konflikt ausweiten und letztlich ein Verwalterwechsel unausweichlichwird? Diskutieren Sie mit Hannoveraner Beiratskollegen und Frau Redöhl vonReimann Hausverwaltung.

Info und Anmeldung unter http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/main/termine.php4

►Montag, 20. Februar 2012, 18.30 Uhr, Berlin - Vortrag

Kaufeiner Eigentumswohnung

Was sollte man beachten, was muss manwissen? Worauf kommt es beim Kaufvertrag an? Was sind kritische Punkte in derTeilungserklärung?

Anmeldung: akademie@akademie-wohnungseigentümer.de, Tel.030/70603618

►Dienstag, 21. Februar 2012, 18 - 20 Uhr, Bremen – Erfahrungsaustausch fürBeiräte

Jahresabrechnungprüfen - gewusst wie!

Bevor die Eigentümerversammlung über dieJahresabrechnung beschließt, soll der Verwaltungsbeirat sie prüfen und miteiner Stellungnahme versehen. Verwaltungsbeiräte und Eigentümersprecher ausBremen diskutieren über formale und inhaltliche Anforderungen, die Vorbereitungund Durchführung der Prüfung bis hin zur Erstellung eines Prüfungsprotokollsund der Erfolgskontrolle.

Info und Anmeldung unter http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/main/termine.php4

► Donnerstag,8. März 2012, 18-21 Uhr, Bonn – Vortrag für Beiräte

DiePrüfung der Jahresabrechnung – so viel Durchblick wie Verwalter undSachverständige

Wer als Beirat die Jahresabrechnungwirksam prüfen will, braucht Kenntnisse auf dem Niveau der Verwalter. Diesevermittelt das Seminar. Die Referentin Astrid Schulheis hat lange Erfahrung alsVerwalterin und ist als Gutachterin vor Gericht tätig. Sie sagt, worauf esankommt, und kennt die Tricks, mit denen Verwalter faule Stellen in derAbrechnung verstecken.

Info und Anmeldung unter http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/main/termine.php4

►Montag, 19. März 2012, 18.30 Uhr, Berlin - Vortrag

WEG-Versicherungen,Studie Versicherungsbetrug, Wohn-Riester

Unverzichtbare Sach- und Haftpflichtversicherungen.An Schadenbeispielen werden die versicherten Gefahren und derVersicherungsumfang, insbesondere in der Wohngebäudeversicherung, erläutert.Wann kann der Ombudsmann helfen? Wichtige Änderungen im neuenVersicherungsvertragsgesetz. Informationen zu Versicherungsbetrug undWohn-Riester runden den Seminarabend ab.

Anmeldung: akademie@akademie-wohnungseigentümer.de, Tel.030/70603618

►Montag, 16. April 2012, 18.30 Uhr, Berlin - Seminar

Vorbereitungenzur Eigentümerversammlung

Wiebereite ich mich als Eigentümer auf eine Versammlung vor? Worauf muss ichachten? Welche Unterlagen habe ich dabei? Wie prüfe ich vorher meine Unterlagen?Welche Beschlussmehrheiten sind bei den verschiedenen TOP´s notwendig?

Anmeldung: akademie@akademie-wohnungseigentümer.de, Tel.030/70603618

► Dienstag,17. April 2012, 18-21 Uhr, Berlin - Seminar

DieJahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Im Vortrag geht es um die unabdingbarenPflichten des Verwalters, alljährlich eine Jahresabrechnung zu erstellen. DieAbrechnung muss verständlich, geordnet und für die Wohnungseigentümer ohneHilfe eines Beraters nachprüfbar sein. Trotzdem bleiben für viele Eigentümerreichlich Fragen unbeantwortet. Beate Heilmann informiert Wohnungseigentümerüber die rechtlichen Anforderungen an eine Jahresabrechnung, an denWirtschaftsplan und die Hausgeldzahlungen.

Info und Anmeldung unter http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/main/termine.php4

►Montag, 21. Mai 2012, 18.30 Uhr, Berlin - Seminar

Erlaubte,unerlaubte Nutzung einer Eigentumswohnung

Neben vielen anderen Möglichkeiten derNutzung wird hier unter anderem auch das Thema Ferienwohnung gründlicherörtert.

Anmeldung: akademie@akademie-wohnungseigentümer.de, Tel.030/70603618

►Montag, 18. Juni 2012, 18.30 Uhr, Berlin - Seminar

DieVerantwortung der Gemeinschaft

Der Referent legt dar, wie weit dieHoheit der Gemeinschaft im Hinblick auf alle Vorgänge in der WEG reicht.

Anmeldung: akademie@akademie-wohnungseigentümer.de, Tel.030/70603618

► Verwaltungsbeiräte:Regionaltreffen 2012

Sie suchen Infos über Beirätetreffen inIhrer Region oder Ihrer Stadt? Wo und wie oft die treffen stattfinden, erfahrenSie unter

http://www.verwaltungsbeiraete.de/regionale-treffen.html

Sobald die Termine feststehen, können Siediese abfragen unter

http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/main/termine.php4

Hinweis: Sie möchten „wohnen im eigentum aktuell“nicht weiter beziehen? Dann mailen Sie uns bitte diesen Rundbrief mit einementsprechenden Hinweis zurück. Wir nehmen Sie dann aus unserem Verteiler.

Kontakt

wohnen im eigentum e.V.

Thomas-Mann-Str.5

53111 Bonn

Tel:0228 / 30 41 26-70

Fax: 0228 / 721 58 73

www.wohnen-im-eigentum.de

info@wohnen-im-eigentum.de

Der Modernisierungsknigge für Wohnungseigentümer. Wegweiserdurch das Rechts-Labyrinth bei Instandsetzungen, Modernisierungen und baulichenVeränderungen.

Schwerpunkte: Energieberatung, EnEV, altersgerechtes Umbauenund Wohnen. Mehr Infos unter

http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/news/100414_modernisierungsknigge.php4

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Investorenumfrage - Wachstum gesucht: Deutschland und Polen als Gewinner der Schuldenkrise gesetzt - Union Investment Real Estate GmbH

2012-02-02T16:23:00.000+01:00

Investorenumfrage - Wachstum gesucht: Deutschland und Polen als Gewinner der Schuldenkrise gesetzt - Union Investment Real Estate GmbH

Ankündigung: 1. Videomakler.TV-Seminar - 1x1 des Home Staging

2012-01-28T05:42:00.003+01:00

Darf der Vermieter bei Anpassung der Betriebskostenzahlungen einen Sicherheitszuschlag einkalkulieren?

2012-01-19T17:08:00.006+01:00

Zum Sachverhalt der hierzu ergangenen Entscheidung des BGH vom 28.09.2011 - VIII ZR 294/10 (Ausgangsgericht: LG Berlin):

Mit Schreiben vom 06.03.2009 rechnete die Vermieterin über die Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 ab. Die im Abrechnungszeitraum auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkosten betrugen danach € 3.670,89. Unter Berücksichtigung geleisteter Vorauszahlungen errechnete sich eine Nachforderung in Höhe von € 348,09. Mit der Abrechnung wurde von der Vermieterin zugleich eine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen von € 276,90 auf € 336,50 Heizkosten vorgenommen.

Die Mieter begehren mit Widerklage die Feststellung, dass sie nicht verpflichtet seien, ab Mai monatliche Vorauszahlungen von mehr als € 228,62 und auf die Heizkosten von mehr als € 77,29 auf die zu leistenden Betriebskosten zu erbringen. Der sich daraus errechnende Gesamtbetrag von € 350,91 entspreche einem Zwölftel der auf die Mieter entfallenden Betriebs- und Heizkosten des Jahres 2008. Die Vermieterin hingegen ist der Auffassung, dass Sie bei der Anpassung der Vorschüsse nicht an die letzte Betriebskostenabrechnung gebunden sei, sondern wegen zu erwartender Preissteigerungen, insbesondere wegen massiv gestiegener Energiekosten einen Sicherheitszuschlag von 10 % auf die zuletzt ermittelten Betriebskosten in Ansatz bringen dürfe.

Das AG Berlin - Schöneberg hat der Klage stattgegeben. Das LG Berlin hat die Berufung des Vermieters zurückgewiesen. Die Revision hatte indessen Erfolg.

Der BGH führte hierzu aus: Sowohl der Mieter als auch der Vermieter sind nicht daran gehindert, eine Anpassung der Höhe der Vorauszahlungen im Hinblick darauf vorzunehmen, dass die Betriebskosten des laufenden Jahres voraussichtlich höher oder niedriger sein werden als die abgerechneten Betriebskosten des Vorjahres. Ausschlaggebend für die Angemessenheit einer Anpassung seien letztlich nicht die Betriebskosten des vergangenen Jahres, sondern die zu erwartenden Kosten des laufenden Jahres. Diese können maßgeblich auch durch Umstände beeinflusst werden, die sich in der letzten Betriebskostenabrechnung noch nicht ausgewirkt haben können.

Die letzte Betriebskostenabrechnung ist damit zwar Ausgangs- und Orientierungshilfe für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer - bereits eingetretener oder noch eintretender - Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Lassen solche Umstände Vorauszahlungen in anderer Höhe als angemessen erscheinen, als unter Zugrundelegung der Abrechnung des Vorjahres zu erwarten wäre, so können sowohl der Mieter als auch der Vermieter eine entsprechende Anpassung vornehmen.

Dementsprechend werde eine Anpassung der Betriebskosten im Hinblick auf zu erwartende Kostensteigerungen mit Recht allgemein für zulässig gehalten. Soweit allerdings in der Literatur unter Berufung auf den Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts teilweise die Auffassung vertreten werde, dass der Vermieter wegen möglicher Kostensteigerung des Abrechnungsergebnisses des Vorjahres generell um einen Sicherheitszuschlag von bis 10 % erhöhen und die Vorauszahlungen entsprechend anpassen dürfe, sei dem nicht zu folgen. Für einen abstrakten Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % wegen möglicher Preissteigerungen sei kein Raum. Die Zuwilligung eines generellen Zuschlags von 10 % auf die gesamten Betriebskosten, der deutlich über der gegenwärtigen allgemeinen Teuerungsrate liege, ginge über das berechtigte Interesse des Vermieters, die vom Miete zu tragenden Betriebskosten nicht vorfinanzieren zu müssen, hinaus. Nur wenn hinsichtlich bestimmter Betriebskosten - etwa der Energiepreise - Preissteigerungen konkret zu erwarten sind, könne dies für die Berechnung der Vorauszahlungen einbezogen werden, allerdings nur unter Berücksichtigung des Verhältnisses der betreffenden Betriebskosten zu den Betriebskosten insgesamt.

Der Leitsatz lautet deshalb folgerichtig:
Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht der Berücksichtigung anderer - bereits eingetretener oder noch eintretender - Umstände, von denen die im letzen Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen abstrakten Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.

Eine Entscheidung, der man Augenmaß nicht absprechen kann, auch wenn sei manche Vermieter nicht erfreut.

Quelle: http://www.kon-ii.de

Nebenkosten sparen – JETZT!

2012-01-18T05:39:00.004+01:00

Wohnen wird immer teurer – und neben der Miete sind vor allem die Energiekosten in den vergangenen Jahren explodiert. Egal, ob Gas, Öl, Strom oder Wasser: Alles wird teurer. Hier Tipps für Mieter und Eigentümer, wie sich ganz einfach Energie, Ressourcen und bares Geld sparen lassen.

Heizungsverbrauch senken

Wenn Sie Ihre Heizkosten reduzieren wollen, müssen Sie nicht immer gleich eine neue Heizungsanlage installieren – oder gar frieren. Manchmal reicht es auch schon, kleinere Schwachstellen zu beseitigen, um die Kosten deutlich zu senken. Ein Beispiel: Dichten Sie zugige Stellen in Ihrer Wohnung ab. Um Kältebrücken oder Zugstellen aufzuspüren, gibt es einen einfachen Weg, wenn Sie eine leistungsfähige Dunstabzugshaube mit einer Abluft nach außen besitzen: Stellen Sie die auf die höchste Stufe, und schließen Sie alle Fenster und Türen. Durch die herausströmende Luft entsteht im Haus ein Vakuum, und es strömt Luft von außen nach – vor allem im Winter werden Sie Leckagen durch die kalte Zugluft schnell orten können.

Machen Sie dicht!

Wenn es an den Fenstern zieht, helfen in aller Regel Schaumstoffdichtungsbänder. Diese sind für kleine und mittlere Spalten (3 bis 5 Millimeter) im Baumarkt erhältlich. Je nach Beanspruchung halten sie etwa ein bis zwei Jahre, bis sie wieder erneuert werden müssen. Auch Profildichtungen helfen und sind auch bis 6 Millimeter Breite erhältlich. Zieht es unter der Tür durch, helfen Bürstendichtungen, die sich auch Unebenheiten anpassen. Schrauben oder kleben Sie die Schiene mit den Bürsten einfach in der richtigen Höhe auf das Türblatt – dann hat der Zug keine Chance mehr.

Wanddämmung verbessern – auch als Mieter!

Viel Energie geht über schlecht gedämmte Außenwände verloren. Wenn von außen nicht nachgedämmt werden kann (z. B. wegen des Denkmalschutzes) oder soll (weil der Vermieter z. B. die Kosten nicht übernehmen möchte), besteht die Möglichkeit der Innendämmung. Aber Vorsicht: Oft werden Außenwände mit Wärmebrücken aus Materialien gedämmt, die mehr oder weniger luftundurchlässig sind – dadurch besteht die Gefahr von Schimmelbildung hinter der Dämmung, wenn sich dort Feuchtigkeit ablagert. Am sinnvollsten sind Maßnahmen, die die Feuchtigkeit des Innenraums aufnehmen können, wie etwa Calcium-Silikatplatten.

Heizkörper kontrollieren

Ebenfalls ein Problemfall: Die Dämmung hinter Heizkörpern. Je dünner die Außenwand hinter dem Heizkörper ist, desto mehr Energie geht dort verloren – und desto eher lohnt sich der Wärmeschutz. Baumärkte bieten dünne, flexible Dämmmaterialien an, die sich auch hinter Heizkörper schieben lassen – oft mit Aluminiumkaschierung. Wer mehr Platz hat oder den Heizkörper abbauen kann, sollte Hartschaumplatten einsetzen, die möglichst dick sind. Darüber hinaus gibt es auch Gipskartonverbundplatten mit aufgeklebter Hartschaumplatte. Achten Sie aber darauf, dass zwischen Heizkörper und Dämmschicht ausreichend Platz ist, damit die warme Luft ungehindert aufsteigen kann. Auch hier gilt: Luftdurchlässige Materialien sind immer sinnvoller, um Schimmelprobleme zu vermeiden!

Weniger für Strom ausgeben

Es ist ziemlich simpel, die Ausgaben für Strom im Haushalt zu senken. Möglichkeit 1: Sie suchen sich einen günstigeren Anbieter. Einfach in unseren Stromtarifrechner den Verbrauch der letzten 12 Monate eingeben, Postleitzahl dazu, und schon sehen Sie, wie viel Sie bei den günstigsten Anbietern zahlen müssen. Denken Sie daran, dass nicht nur der Preis pro Kilowattstunde entscheidend ist – auch die jährlichen Grundgebühren müssen berücksichtigt werden. Möglichkeit 2: Verbrauch senken. Sie haben es selbst in der Hand, den Stromverbrauch zu senken. Die Liste möglicher Maßnahmen ist lang: Sie können Glühbirnen gegen Energiesparlampen tauschen, die Stand-by-Geräte abschalten, Spül- und Waschmaschine besser ausnutzen, im Sommer auf den Balkon statt auf den Wäschetrockner setzen oder beim Kochen auf Restwärme setzen oder einen Schnellkochtopf einsetzen.

Wasserverbrauch reduzieren

Auch ohne aufwändige Renovierung lässt sich der Wasserverbrauch im Haushalt oft deutlich verringern. Eine Option: Bauen Sie einen Durchflussreduzierer oder Mengenregler ein. Damit senken Sie die Menge an durchlaufendem Wasser am Waschbecken oder in der Dusche erheblich. Das kleine Gerät wird einfach am Auslass eines Wasserhahns oder vor dem Duschkopf montiert. Die Kosten: Zwischen 4 und 10 Euro, die mögliche Ersparnis: Bis zu 100 Liter Wasser pro Tag in einem 4-Personen-Haushalt, das entspricht im Jahr bis zu 120 Euro Nebenkosten. Strahlregler für Küche und Bad verringern ebenfalls die durchlaufende Menge Wasser an einem Wasserhahn. Als Perlatoren mischen sie dem Wasser Luft bei und sorgen so für einen vollen Wasserstrahl, der aber weniger Wasser benötigt als ohne Luft. Die Kosten: 5 bis 8 Euro, die mögliche Ersparnis beträgt 30 bis 50 Liter Wasser pro Tag in einem 4-Personen-Haushalt. Das entspricht 35 bis 50 Euro im Jahr.

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Neue Technik einsetzen hilft sparen!

Neue Duschköpfe haben heute eine wesentlich geringere Durchflussmenge als noch vor 5 oder 6 Jahren. Solche Sparbrausen lassen nur noch 10 Liter pro Minute durch und verwenden zudem einen kleineren Strahlwinkel, damit nicht zu viel Wasser ungenutzt an Ihnen vorbeiplätschert. Die mögliche Ersparnis bei täglicher Dusche dürfte bis zu 75 Euro im Jahr ausmachen. Auch an der Toilette lässt sich viel Wasser sparen. Spülkastengewichten sei Dank! Sie werden so eingebaut, dass das Wasser nur läuft, solange Sie die Taste auch wirklich drücken. So verbrauchen Sie beim "kleinen Geschäft" gerade einmal 3 Liter Wasser, wo sonst 30 oder 40 Liter durchrauschten. Selbst vorsichtig geschätzt, lassen sich so im Jahr problemlos 20.000 Liter Wasser sparen – und damit 60 Euro auf der Wasserrechnung.

Quelle: http://www.optimal-absichern.de

Gebäudeversicherung - Beachten Sie Ihre Pflichten!

2012-01-16T13:29:00.000+01:00

Der Schutz einer Wohngebäudeversicherung ist extrem wichtig. Denn ohne Versicherungsschutz dürften die meisten Menschen mit einer eigenen Immobilie ruiniert sein, wenn es zum Schaden kommt. Umso wichtiger, den Schutz nicht zu gefährden, indem man seine Pflichten verletzt.

Denn bei Pflichtverletzungen ist keinesfalls gewährleistet, dass man auch wirklich abgesichert ist. So musste sich das Landgericht Köln (AZ: 24 O 544/049) mit der Frage befassen, ob die Versicherung zahlen muss, wenn der Eigentümer den Herd anlässt, und die Immobilie danach Feuer fängt und erheblich Schaden nimmt. Die Richter stellten sich auf die Seite der Versicherung und urteilten: Das Verlassen der Wohnung bei eingeschaltetem Herd ist grob fahrlässig, so dass die Versicherung nicht zahlen muss.

Besondere Pflichten im Winter

Wenn Eigentümer ihre Immobilie im Winter leerstehen lassen, müssen sie regelmäßig kontrollieren, ob die Räume ausreichend beheizt sind. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes (AZ: IV ZR 233/06) hervor. Was aber ist unter "regelmäßig" zu verstehen? Dieser Frage ist der Bundesgerichtshof nachgegangen. In dem Fall hatte ein Mann das Haus 11 Tage lang nicht kontrolliert. In dieser Zeit war durch starken Frost ein Wasserschaden entstanden.

Der nach dem Versicherungsvertrag erforderlichen Pflicht zur "genügend häufigen" Kontrolle der Immobilie war der Mann damit nicht nachgekommen, meinte die Versicherung. Zwei Kontrollbesuche pro Woche wären ihm zuzumuten gewesen. So einfach wollten es sich die Bundesrichter jedoch nicht machen. Der Mann habe sich ja gerade gegen Frostschäden versichert und dafür Prämien gezahlt. Deshalb muss im Einzelfall geklärt werden, in welchen Intervallen die jeweils eingesetzte Heizungsanlage nach der Verkehrsanschauung und Lebenserfahrung mit Blick auf ihre Bauart, ihr Alter, ihre Funktionsweise, Wartung, Zuverlässigkeit oder Störanfälligkeit kontrolliert werden muss, um ein störungsfreies Funktionieren nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu gewährleisten. Um diese Frage zu beantworten, muss sich jetzt die Vorinstanz noch einmal mit dem Sachverhalt auseinandersetzen.

Keine uferlosen Kontrollpflichten

Anders sieht es allerdings aus, wenn in einem leerstehenden Gebäude ein Rohr im Winter durch Materialermüdung bricht. Die Versicherung kann ihrem Kunden dann nicht vorhalten, dass er das Rohr in einem leerstehenden Haus nicht entleert hat, wie das Oberlandesgericht Köln (AZ: 9 U 110/07) entschieden hat. Denn bei einem Rohrbruch in einem leer stehenden Gebäude aufgrund Materialermüdung lässt sich kein Verstoß gegen Sicherheitsvorschriften feststellen, weil die Materialermüdung die Ursache für den Schaden war, und nicht der Verstoß gegen Sicherheitsvorschriften.

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Schäden immer rechtzeitig melden

Auch die Schadensmeldung selbst birgt das Risiko von Pflichtverletzungen. Wer seiner Gebäudeversicherung einen Schaden z. B. erst 14 Tage nach dem Schadensereignis meldet, riskiert seinen Versicherungsschutz. Das geht aus einem Urteil des Amtsgerichtes Wuppertal (AZ: 39 C 557/06) hervor. In dem Fall hatte eine Ehepaar vergessen, einen Außenwasserhahn abzusperren. Nachts platzte der daran befindliche Schlauch ab und der Keller lief knöcheltief voller Wasser. Nachdem das Ehepaar zunächst versucht hatte, den Schaden zu beseitigen, meldeten sie sich zwei Wochen später bei ihrem Gebäudeversicherer und wollten die Kosten für die notwendigen Malerarbeiten ersetzt bekommen. Die Versicherung weigerte sich jedoch zu zahlen – zu Recht, denn das Ehepaar hatte durch die verspätete Anzeige seine Anzeigeobliegenheiten gegenüber der Versicherung verletzt, so die Richter. Und ein solches Versäumnis führt in aller Regel zum Verlust des Versicherungsschutzes.

Nachweispflicht des Versicherten nach einem Schaden

Wer von seiner Wohngebäudeversicherung vollen Schadensersatz für ein abgebranntes Gebäude haben will, muss das Gebäude auch wiederherstellen. Die geplante Wiederherstellung muss der Versicherte dabei beweisen, wie eine Entscheidung des Landgerichts Köln (AZ: 20 O 623/09) zeigt. Erforderlich ist deshalb unter anderem, dass ein Bauvertrag mit einem leistungsfähigen Unternehmer abgeschlossen wurde und die Möglichkeit der Rückgängigmachung des Vertrags kaum möglich ist, sodass Manipulationen des Versicherten ausgeschlossen sind. Kritisch sah das Gericht eine Klausel im Bauvertrag, die dem Versicherten als Auftraggeber umfangreiche Kündigungsrechte zugesteht, ohne dass er eine angemessene Vertragsstrafe zahlen muss. Das Gericht wies darauf hin, dass die Wiederherstellung des Gebäudes wirklich gesichert sein muss, was mit einer weiten Rücktrittsklausel nicht der Fall ist.

Wohngebäudeversicherung: Nur genutztes Gebäude versichert

Der Schutz einer Wohngebäudeversicherung setzt in aller Regel voraus, dass das Gebäude genutzt wird. Was darunter zu verstehen ist, musste jetzt das Landgericht Wiesbaden (AZ: 1 O 193/08) in einem Fall entscheiden, in dem das Gebäude zwar nicht bewohnt wurde, unter der Woche am Gebäude aber regelmäßig Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden. Die Richter entschieden, dass ein Wohngebäude dann nicht genutzt wird, wenn es leer steht und in ihm nicht gewohnt wird. Die Durchführung von Renovierungsmaßnahmen durch den Eigentümer ändert nichts daran, dass es sich um ein „nicht genutztes“ Gebäude handelte. Dies ergibt die Auslegung der entsprechenden Versicherungsbedingung, so das Gericht. Denn ein Gebäude, das nicht zum Wohnen genutzt wird, ist anderen Risiken ausgesetzt, die die Wohngebäudeversicherer ausschließen wollen: So kann Leitungswasser über einen längeren Zeitraum unbemerkt austreten, Vandalismus ist möglich. Damit bestand in diesem Fall kein Versicherungsschutz für das Gebäude.

Quelle: http://www.optimal-absichern.de

Baufinanzierung: Weitere Zinssenkungen für 2012 ungewiss

2012-01-10T19:19:00.004+01:00

Für Finanzierungsmöglichkeiten von Immobilien stehen die Sterne derzeit gut: Historisch niedrige Zinsen geben Anreiz für den Immobilienkauf. Experten sind sich allerdings nicht schlüssig, ob die Talfahrt sich 2012 fortsetzen wird – ein weiteres Absinken der Zinsen erscheint aber eher unwahrscheinlich.
2011 war ein günstiges Jahr für den Immobilienerwerb: Ungewohnt niedrige Zinsen machten eine Finanzierung für viele Interessenten erst erschwinglich. Ob der Trend sich auch 2012 fortsetzen wird, bleibt fraglich. Experten raten daher, den Wunsch nach den eigenen vier Wänden möglichst bald zu verwirklichen, damit das historische Tief der Zinsen ausgenutzt werden kann. Wer über das entsprechende Einkommen verfügt, sollte die Gunst der Stunde nutzen und ein Volltilgerdarlehen abschließen, bei regulären Annuitätendarlehen sollte auf eine möglichst lange Zinsbindung Wert gelegt werden. Doch nicht nur der Immobilienkauf eignet sich gerade, auch Bauherren können noch Vorteile nutzen.Volltilgerdarlehen werden, anders als Annuitätendarlehen, in einem bestimmten Zeitraum vollständig zurückgezahlt. Dabei gilt die vereinbarte Zinsbindung. Um die relativ hohen Raten bezahlen zu können, ist ein stabiles und hohes Einkommen Voraussetzung. Vorteil: Die Darlehensgeber belohnen diese Finanzierungsart oft mit besonders günstigen Konditionen. Allerdings sind in diesem Finanzierungskonzept keine Sondertilgungen oder Tilgungsanpassungen vorgesehen. Die Konditionen, unter denen ein Volltilgerdarlehen abgeschlossen wird, sollten also besonders vorteilhaft sein – und ein niedriges Zinsniveau wie das momentane trägt dazu das seine bei.
Zinslage spricht für Finanzierungsformen wie das Volltilgerdarlehen
Experten sind der Meinung, dass die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank in der nahen Zukunft verhaltener ausfallen wird: Es wird wohl eher zu einem Anheben des Zinsleitsatzes kommen als zu einer weiteren Absenkung. Ist die Konjunktur durch vergangene Zinssenkungen erst einmal wieder belebt, werden die Finanzierungsmöglichkeiten bald auch nicht mehr so günstig für die Darlehensnehmer sein wie in diesem Moment. Es sollte auch bedacht werden: Die Entscheidung zur Finanzierung wird über einen sehr langen Zeitraum getroffen, denn meist laufen Darlehen bis zu 15 oder 20 Jahre. Wer sich also in der Hoffnung auf noch niedrigere Zinsen verspekuliert, der muss mit der Entscheidung auf Jahre leben, schon Unterschiede von einem Viertel oder halben Prozent beim Finanzierungsvertrag können empfindliche Mehrkosten verursachen. Wer jetzt ein Darlehensvertrag abschließt, sollte beim momentanen Zinsniveau auf eine lange Sollzinsbindung achten. Gleiches gilt für Anschlussfinanzierungen.

Betriebskosten sparen Mieter können Betriebskosten sparen und so die zweite Miete senken. Dabei gibt es einfache Einsparmöglichkeiten, ohne auf Komfort zu verzichten.

2012-01-10T19:09:00.002+01:00

von Frank Kemter

Zum Betriebskosten sparen gehört auch, nicht unnötig Strom zu vergeuden. Foto: Fotolia

Betriebskosten sparen lohnt sich, denn diese sind oft eine zweite Miete. Tipps, wie Kosten eingespart werden können.

Sowohl Vermieter als auch Mieter können Betriebskosten sparen. Bestimmte Einsparpotenziale lassen sich ganz einfach und ohne großen Aufwand umsetzen. Andere sind nur mit erheblichem Aufwand möglich und sollten dann angegangen werden, wenn sowieso eine Renovierung des Hauses ansteht.

Betriebskosten sparen: Das können Mieter und Selbstnutzer tun
Wenn es darum geht, die Müllmenge zu reduzieren, Wasser, Heizenergie und Strom einzusparen, ist es gerade in größeren Mietshäusern wichtig, dass alle Mieter an einem Strang ziehen - nur so lässt sich die so genannte zweite Miete reduzieren. Denn oftmals werden diese Posten nicht nach dem Verbrauch des einzelnen Mieters abgerechnet, sondern nach dem im Mietvertrag festgelegten Verteilungsschlüssel - etwa nach Wohnfläche oder Anzahl der in einem Haushalt lebenden Personen. Gut haben es Mieter, wenn für jede Wohnung eigene Zähler existieren und jeder nur seinen tatsächlichen Verbrauch zahlen muss - gängig ist das aber nur für Wasser und Heizkosten, welche aber ohnehin überwiegend nach Verbrauch abgerechnet werden müssen.

Heizenergie sparen

Niemand will in seiner Wohnung frieren. Doch gerade in Zimmern, die nicht dauernd genutzt werden, kann man gut Nebenkosten sparen, da dort die Heizung nicht unbedingt auf vollen Touren laufen muss. Jedes Grad Temperatur weniger spart etwa sechs Prozent Kosten ein, weiß die Arbeitsgemeinschaft für sparsamen und umweltfreundlichen Energieverbrauch (ASUE).

Zweite Miete senken: Richtig lüften

Ebenfalls wichtig ist das richtige Lüften. Die Todsünde: bei laufender Heizung lange Zeit bei gekipptem Fenster lüften. Der Mieterverein München rät, im Winter mindestens zweimal täglich etwa fünf bis zehn Minuten Stoß zu lüften. Auch bei Abwesenheit sollte die Heizung niemals ganz ausgestellt werden. Denn ständiges Auskühlen und Wiederaufheizen ist teurer als das Halten einer abgesenkten Durchschnittstemperatur. In der Summe ist wegen solcher falsch verstandener Sparsamkeit die zweite Miete sogar höher. Werden die Räume unterschiedlich stark geheizt, sollten die Innentüren geschlossen bleiben. Wichtig: Neubauten und viele renovierte Altbauten dämmen zwar gut, sind aber auch sehr dicht. Es kommt kaum Kälte rein, allerdings auch kaum Feuchtigkeit raus. Und die entsteht nicht nur beim Kochen oder Duschen, sondern auch durch pure Anwesenheit von Menschen - durch Schwitzen. Die Räume sollten deshalb häufiger gelüftet werden, ansonsten kann sich möglicherweise Schimmelpilz bilden - und das Betriebskosten sparen geht nach hinten los.

Müllmenge reduzieren

Die Gebühren für Müll werden in den meisten Gemeinden nach der Menge abgerechnet. Maßgeblich ist dann das Volumen der Mülltonnen in Litern. Deshalb: Kontrollieren Sie, ob die Mülltonnen auch tatsächlich voll genutzt werden. Stehen zum Beispiel mehrere Tonnen im Hof, die vom einen zum anderen Müllabfuhrtermin immer nur halb voll werden, sollten Sie den Vermieter bitten, die Tonnen auf das tatsächlich benötigte Volumen zu reduzieren, um Betriebskosten zu sparen. Auch Mülltrennung kann dazu beitragen, dass weniger Hausmüll anfällt: So gehören zum Beispiel Altglas und Altpapier in die dafür vorgesehenen Sammelcontainer.

Wasser einsparen

Wasser, aber auch die Gebühren für das Abwasser sind in den vergangenen Jahren stetig teurer geworden. Doch auch hier lässt sich einiges an Nebenkosten sparen. Einige Beispiele:

das Warmwasser sprudelt immer erst nach ein paar Litern? Sammeln Sie das kalte Wasser in einem Eimer und verwenden Sie es zum Blumen gießen
Wasser sparende Armaturen senken den Verbrauch erheblich
für ein Vollbad benötigen Sie in der Regel viel mehr Wasser als für eine Dusche
wenn ein Neukauf ansteht: Besonders sparsame Wasch- und Spülmaschinen knausern mit dem Nass

Stromkosten reduzieren

Strom für die Wohnung wird zwar in der Regel direkt mit dem Versorger und nicht mit dem Vermieter abgerechnet (Ausnahme: Strom für die Treppenhausbeleuchtung und Gemeinschaftsräume), Betriebskosten sparen ist auch hier möglich:

Die neuen Stromversorger liefern oftmals zu günstigeren Konditionen als die alteingesessenen Versorger. Vor einem Wechsel sollte die Tarifstruktur der einzelnen Anbieter verglichen werden.
Energiesparlampen verbrauchen bei gleicher Lichtausbeute nur einen Bruchteil der Energie die gewöhnliche Glühbirnen verbrauchen.
Der Standby-Betrieb von Elektrogeräten verschlingt ebenfalls Strom. Fernsehgeräte, Stereoanlagen und Computer gehören deshalb komplett ausgeschaltet, wenn sie gerade nicht genutzt werden. Viele Geräte lassen sich gar nicht komplett ausschalten, ohne den Netzstecker zu ziehen. Mit einer Steckdosenleiste mit An-/Aus-Schalter werden solche Geräte ausgetrickst.

23-11-2010

Zum Thema auf immowelt.de

Bruttokaltmiete

weiter zu: Nebenkostenabrechnung prüfen: Tipps für Mieter

Die drei größten Irrtümer zur Energieeinsparverordnung

2012-01-10T14:08:00.001+01:00

Damit der Energieverbrauch von Häusern merklich sinkt, müssen sich Eigentümer und Käufer an die Regeln der Energieeinsparverordnung halten. Immowelt.de erläutert die drei hartnäckigsten EnEV-Irrtümer.

von Katrin Hausmann

Soll ein einzelnes Fenster ausgetauscht werden, muss sich ein privater Eigenheimbesitzer in der Regel nicht an die Regelungen der Energieeinsparverordnung halten. Foto: Velux

Mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) hat die Bundesregierung Standards zur Energieeinsparung gesetzt: Käufer und Eigenheimbesitzer sollen dazu beitragen, dass der Energieverbrauch der Häuser in Deutschland merklich sinkt. Doch während viele verunsichert sind, was genau zu tun ist, halten sich einige Irrtümer zur EnEV wacker. Mancher Eigentümer hat Angst vor kostspieligen Nachrüstungen.

1. Energieausweis für jeden Hauseigentümer

Mit der Energieeinsparverordnung ist auch ein Energieausweis, der den Energiebedarf eines Gebäudes näher erläutert, Pflicht. Doch laut EnEV brauchen nicht alle Immobilieneigentümer einen Energieausweis: Wer das Haus selbst bewohnt, kann auf den Ausweis verzichten. Nur wer vermietet oder das Haus verkaufen möchte, muss über den Energiebedarf des Gebäudes mittels eines Energieausweises aufklären. Von dieser Regelung sind denkmalgeschützte Wohnhäuser allerdings ausgenommen.

2. Energieeinsparverordnung: Nachtspeicheröfen müssen raus

Lediglich Eigentümer von Mehrfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnungen sind dazu verpflichtet, Nachtspeicheröfen gegen effizientere Heizsysteme auszutauschen. Die Übergangsfristen in der Energieeinsparverordnung sind aber großzügig: Alte Geräte, die vor dem 1. Januar 1990 eingebaut wurden, müssen bis zum 31. Dezember 2019 ersetzt werden. Neuere Geräte müssen nach 30 Jahren raus - dies gilt ab Einbau. Einfamilienhäuser dürfen laut EnEV weiter mit Nachtspeicheröfen beheizt werden. Ob sich das auch langfristig lohnen wird, ist durch hohe Strompreise und die schlechte Effizienz aber fragwürdig.

3. Nachrüsten bei schlechter Energieeffizienz

Energetisch sanieren ist teuer. Private Hauseigentümer müssen aber nur eingeschränkt nachrüsten: Der Einbau neuer Fenster sowie eine nachträgliche Fassaden- und Dachdämmung sind nicht in der Energieeinsparverordnung vorgeschrieben. Wird ein Bauteil aber ohnehin saniert, so muss dies in einigen Fällen nach den Regelungen der EnEV geschehen. Bei der Sanierung der Fassade muss beispielsweise darauf geachtet werden, dass diese später die Vorgaben der EnEV erfüllt. Kleinere Reparaturen, die nicht mehr als zehn Prozent der Gesamtfläche der Fassade betreffen, oder das Streichen unterliegen nicht den Regelungen der Energieeinsparverordnung. Beim Einbau neuer Fenster gilt: Werden weniger als zehn Prozent der Gesamtfensterfläche erneuert, muss nicht nach EnEV-Vorgaben modernisiert werden. Wer beispielsweise nur ein Fenster einbaut, muss aber darauf achten, dass dieses die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz erfüllt. Die Energieeffizienz darf nicht schlechter sein als die des alten Fensters.

BGH-Überblick 2011

2011-12-20T13:09:00.002+01:00

Ständig stehen beim BGH miet- und wohnungseigentumsrechtliche Fragen auf der Tagesordnung. In dieser Übersicht haben wir die wichtigsten Entscheidungen, die 2011 veröffentlicht worden sind, zusammengestellt.

BGH-Entscheidungen 2011 zu
Betriebskosten
Schönheitsreparaturen und Mängeln
Kündigung und Mieterhöhung
Wohnungseigentumsrecht
weiteren Themen

zum BGH-Überblick 2010

Haufe Online-Redaktion

Vermieter können Winterdienst auf Mieter abwälzen

2011-12-10T07:15:00.001+01:00

Überwachungspflicht bleibt beim Vermieter

Auch wenn dauerhafte Minusgrade und stärkere Schneefälle noch auf sich warten lassen – schon jetzt sollte klar sein, wer dafür sorgt, dass sich Gehwege und Zufahrten durch Schnee und Eis nicht in gefährliche Rutschbahnen verwandeln. Denn damit hängt auch die Frage zusammen, wer haften muss, wenn Fußgänger auf nicht geräumten Wegen stürzen und sich verletzen. „Die Zuständigkeiten für Schneeräumen und Streuen sollten vor einem plötzlichen Wintereinbruch geklärt sein“, sagt Michael Bruns, Vorstandsvorsitzender der Region Nord-West im Immobilienverband IVD.

In der Regel ist der Hauseigentümer verantwortlich für die Beseitigung von Schnee und Eis sowie für das Streuen von glatten Wegen. Es gibt aber auch Fälle, in denen die Mieter für das Schneefegen zuständig sind. Der Vermieter kann die Pflicht zu räumen und zu streuen, auf die Mieter abwälzen, wie kürzlich ein Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 30. Mai 2006 (Az. 2 O 324/06) bestätigt hat. „Durch einen Blick in den Mietvertrag kann jeder prüfen, ob er im Winter zu Schneeschaufel und Besen greifen muss“, rät Bruns. Eine ausdrückliche Vereinbarung über den Winterdienst muss entweder im Mietvertrag enthalten sein oder in der Hausordnung stehen, wenn diese Bestandteil des Mietvertrags ist. Ein Aushang im Treppenhaus genügt laut Urteil des Landgerichts Karlsruhe nicht.

Der Vermieter kann wählen, ob er die Mietergemeinschaft insgesamt oder einen einzelnen Mieter zum Schneeräumen und Streuen verpflichtet. Eine Regelung oder einen Grundsatz, wonach insbesondere die Erdgeschoss-Mieter für den Winterdienst zuständig sind, gibt es nicht (OLG Frankfurt, Az.: 16 U 123/87; LG Stuttgart, Az.: 5 S 210/87).

Räumpflichtige Mieter, die aus beruflichen Gründen keine Zeit zum Schneeschieben haben oder eine Urlaubsreise unternehmen, müssen sich um eine Vertretung kümmern. Dies gilt auch im Krankheitsfall.

Vermieter bleibt in der Verantwortung

Selbst dann, wenn die Winterpflichten wirksam auf einen oder alle Mieter des Hauses übertragen worden sind, bleibt der Vermieter in der Verantwortung. „Er muss zumindest stichprobenartig kontrollieren, ob die Mieter ihre Räum- und Streupflichten ordnungsgemäß erfüllen“, so Bruns. Dasselbe gilt für den Fall, dass der Hauseigentümer einen gewerblichen Winterdienst beauftragt hat. Kann er im Zweifelsfall nicht nachweisen, dass er seiner Überwachungspflicht nachgekommen ist, muss er nach Außen für Schäden haften, die auf eine nicht ordnungsgemäße Schneeräumung zurückzuführen sind. Eine Versicherung hierfür ist obligatorisch. Jedem Hausbesitzer wird daher der Abschluss einer Grundbesitzer Haftpflichtversicherung mit ausreichendem Deckungsumfang empfohlen. Häufig besteht die Möglichkeit der günstigen Eindeckung im Rahmen des Hauptvertrages mit der Wohngebäudeversicherung. Michael Bruns empfiehlt hierzu einen Fachmann zu konsultierten und einmal den Deckungsumfang prüfen zu lassen. Die Kosten der Versicherung sind im Rahmen der Betriebskostenverordnung umlagefähige Nebenkosten.

Darüber hinaus hat der Vermieter Granulat oder Sand zum Streuen sowie Schneeschieber und Besen zur Verfügung zu stellen. „Die Kosten dafür beziehungsweise für einen gewerblichen Winterdienst darf der Hauseigentümer auf die Mieter umlegen“, sagt Bruns.

An Bushaltestellen und Zebrastreifen großzügiger räumen

Nicht nur der Bürgersteig vor dem Haus, auch der Hauseingang sowie die Wege zu Mülltonnen und Mieterparkplätzen müssen gefegt und gestreut werden. Außerdem sind Hydranten von übermäßigem Schnee zu befreien sowie Zugänge zu Telefonzellen und Notrufsäulen frei zu halten. An Haltestellen für öffentliche Verkehrsmitte oder Fußgängerüberwegen muss zudem mehr als der sonst übliche Streifen von 1,00 bis 1,20 Meter Breite geräumt werden. Für Bürgersteige gilt die Faustregel, dass zwei Passanten aneinander vorbei gehen können müssen. Bei selten benutzten Zugangswegen auf einem Privatgrundstück genügt ein halber Meter (OLG Frankfurt, Az. 23 U 195/00).

Schneien kann es zwar die ganze Nacht lang – gefegt werden muss trotzdem nur tagsüber. Wer die Verantwortung zur Räumung trägt, muss sich betreffs der Räumungszeiten nach den Bestimmungen der lokalen Straßenreinigungssatzung richten. „Normalerweise muss spätestens ab 7 Uhr morgens bis 21 Uhr, je nach Region auch bis 22 Uhr abends, dafür gesorgt sein, dass gefegt und gestreut wird“, erklärt Fachanwalt Dr. Olaf Steckhan, Rechtsberater des IVD Nord-West in Hannover mit Bezug auf ein Urteil des Landesgerichts Köln (LG Köln, Az. 1 S 3/94, WM 94, 107).

Bei anhaltendem Schneefall reicht es nicht aus, einmal früh morgens zu fegen und zu streuen. Stattdessen ist es erforderlich, immer wieder neu zu räumen und durch Sand die Gefahr des Ausrutschens zu verringern (Kammergericht Berlin, Az. 14 U 159/02). „Permanentes Räumen ist nicht notwendig, aber sobald der Schneefall unterbrochen ist, muss der Verpflichtung wieder nachgegangen werden“ sagt Dr. Steckhan und empfiehlt weiter: „Es sollte lieber einmal mehr als zu wenig geräumt werden. Denn die Gerichte stellen hohe Anforderungen an die Schnee- und Eisbeseitigungspflicht.“ Erst bei außergewöhnlichen Wetterverhältnissen wie ununterbrochenem, gefrierendem Regen, bei denen wiederholtes Streuen sinn- oder zwecklos ist, muss nicht mehr gestreut werden.

Vermieter haftet nicht automatisch bei Schäden durch Dachlawinen

Rutscht tatsächlich eine Person auf dem Gehweg aus und verletzt sich, weil die Streupflicht vernachlässigt wurde, so können erhebliche Schadensersatz- und Schmerzensgeldforderungen auf den Vermieter beziehungsweise Mieter zukommen. Je nachdem, wer zum Winterdienst verpflichtet war, tritt entweder die Grundbesitzer Haftpflichtversicherung des Vermieters oder die private Haftpflichtversicherung des streu- und räumpflichtigen Mieters ein.

„Dies ist nicht automatisch der Fall, wenn ein Passant von Schneemassen getroffen wird, die vom Dach rutschen“, berichtet Dr. Steckhan. Zwar haben Hausbesitzer eine Verkehrssicherungspflicht, doch was das konkret bedeutet, ist je nach Region unterschiedlich. In Gebieten mit viel Schneefall haften im Schadensfall der Hausbesitzer oder seine Haftpflichtversicherung, wenn Dächer nicht mit Schneefanggittern abgesichert sind. In anderen Regionen, wo für gewöhnlich wenig Schnee fällt und Schneefanggitter in der Regel nicht notwendig sind, muss jeder Verkehrsteilnehmer bei außergewöhnlich starkem Schneefall selbst zur Schadensvermeidung beitragen.

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Das ändert sich 2012 für Mieter, Immobilienkäufer und -eigentümer

2011-12-07T05:38:00.001+01:00

Weniger Garantiezins für Lebensversicherungen, gekürzte Solarförderung, kein analoges Fernsehen: Mieter, Immobilieneigentümer und -käufer müssen sich auf Änderungen einstellen.

von Frank Kemter

Die Einspeisevergütung für Solarstrom sinkt 2012 um 15 Prozent. Foto: Centrosolar

Der Jahreswechsel ist auch die Zeit der Änderungen: Mieter, Hausbesitzer und -käufer müssen sich auf einige Neuerungen einstellen:

Ende des analogen Satellitenfernsehen

Am 30. April 2012 ist das analoge Satellitenfernsehen Geschichte. Wer nicht buchstäblich in die Röhre gucken will, sollte sich bis dahin einen digitalen SAT-Receiver zulegen. Das ist in der Regel ausreichend. Wer allerdings eine sehr alte SAT-Anlage besitzt, sollte prüfen, ob diese überhaupt digitale Programme empfangen kann. Ist das nicht der Fall, sind weitere Investitionen vonnöten.

Grunderwerbsteuer steigt in einigen Bundesländern

Schleswig-Holstein erhöht die Grunderwerbsteuer zum 1. Januar um 1,5 auf fünf Prozent, Rheinland-Pfalz zum 1. März. Auch in Berlin wird eine Erhöhung von 4,5 auf fünf Prozent diskutiert.

Garantiezins für Lebens- und private Rentenversicherungen sinkt

Wer ab dem 1. Januar 2012 eine private Lebens- oder Rentenversicherung abschließt, muss sich mit einem Garantiezins von nur noch 1,75 Prozent begnügen - wer noch vorher handelt, erhält noch den alten Garantiezins in Höhe von 2,25 Prozent. Eine weitere Änderung: Die Erträge solcher Versicherungen sind nur dann zur Hälfte steuerfrei, wenn die Versicherung nach Vollendung des 62. Lebensjahres ausgezahlt wird - zuvor war dies schon nach dem 60. Lebensjahr gewährleistet. Zudem muss die Laufzeit der Versicherung mindestens zwölf Jahre betragen.

Einspeisevergütung für Solarstrom sinkt

Wer ab dem 1. Januar eine neue Fotovoltaikanlage ans Netz nimmt, erhält eine um 15 Prozent reduzierte Einspeisevergütung von nur noch 24,43 Cent je Kilowattstunde Sonnenstrom. Auch die Vergütungssätze für selbst verbrauchten Solarstrom sinken.

Höhere Strompreise

Die Netzgebühren für die Stromlieferung steigen pro Kilowattstunde um rund 0,75 Cent. Grund: Um energieintensive Unternehmen zu entlasten, zahlen diese künftig weniger Netzgebühren. Strom wird zudem auch deshalb noch teurer, weil die EEG-Umlage für Solarstrom ebenfalls steigt. Allerdings nur um 0,06 Cent pro Kilowattstunde.

Legionellentests

Hauseigentümer müssen in vielen Fällen bereits seit November 2011 jährlich die Trinkwasseranlagen ihrer Immobilien auf Legionellen untersuchen lassen. Allerdings nur dann, wenn der Wasserspeicher mindestens 400 Liter groß ist. Zudem muss der Leitungsweg zwischen Entnahmestelle und Wasserhahn mindestens drei Liter Volumen betragen, andernfalls ist keine Prüfung nötig. Bisher gibt es noch Unklarheiten und offene Fragen, wie der konkrete Ablauf einer solchen Prüfung gestaltet sein soll sowie Kritik hinsichtlich der Verhältnismäßigkeit der Verpflichtung. Für 2012 wird eine Klärung erwartet.

Neue Regeln bei Vermietung an Verwandte

Wer eine Wohnung an Tochter, Sohn oder andere Anverwandte vermietet, muss ab Januar mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, um Werbungskosten beim Fiskus voll geltend machen zu können. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ist nicht mehr nötig. Die bisherige Regelung ist komplizierter: Wer weniger als 56 Prozent verlangt, kann Werbungskosten nur anteilig abziehen, wer zwischen 56 und 75 Prozent verlangt, muss dem Finanzamt eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vorlegen, wonach die Immobilie trotz der Billig-Vermietung binnen 30 Jahren trotzdem Gewinn abwerfen soll. Und nur wer ab 75 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt, kann ohne Nachweis die vollen Werbungskosten bei der Steuererklärung ansetzen. Mit dieser aufwendigen Regelung ist ab Januar 2012 Schluss.

Mietrecht soll reformiert werden

2012 soll das Mietrecht vermieterfreundlicher werden. Der Entwurf des Justizministeriums vom Herbst 2011 sieht unter anderem vor, dass Mieter im Falle einer energetischen Sanierung drei Monate lang auch dann kein Mietminderungsrecht haben, wenn der Wohnwert wegen der Arbeiten eingeschränkt ist. Weiterhin sollen Zwangsräumungen erleichtert werden und auch die Nichtzahlung der Kaution soll in Zukunft eine fristlose Kündigung rechtfertigen können.

Neue EnEV soll energetische Standards verschärfen

Um dem Ziel, emissionsarme oder gar -freie Gebäude näher zu kommen, soll die Bundesregierung bis spätestens Mitte 2012 eine neue Energieeinsparverordnung (EnEV) ausarbeiten, welche die Vorgaben zur Energieeinsparung in Häusern verschärft. Dies schreibt auch die EU-Gebäuderichtlinie von 2010 den Mitgliedstaaten vor. Sie muss dann spätestens nach weiteren sechs Monaten in Kraft treten. Neben Verschärfungen soll sie aber auch Vereinfachungen bei den Berechnungsregeln enthalten.

Mieterrechte bei defekter Heizung

2011-11-08T19:42:00.001+01:00

In der kalten Jahreszeit soll die Wohnung schön warm sein. Fällt die Heizung aus, muss der Vermieter zügig für eine Reparatur sorgen. Mieter haben diesbezüglich viele Rechte, jedoch auch einige Pflichten.

Ist die Heizung defekt, muss der Mieter den Vermieter umgehend informieren. Unter Umständen ist eine Mietminderung gerechtfertigt, wenn es in der Wohnung frostig wird. Foto: Hornbach

Der Vermieter muss dafür sorgen, dass eine Mietwohnung ohne Einschränkung benutzt werden kann. Dazu gehört auch, dass sie bei kühler Witterung ausreichend beheizbar ist. Funktioniert die Heizung nicht, muss der Vermieter rasch dafür sorgen, dass sie repariert wird. Denn eine defekte Heizung stellt einen Mangel dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt - in krassen Fällen sogar bis zu 100 Prozent.

Mangel dem Vermieter mitteilen

Der Mieter ist aber auch in der Pflicht: Er muss, sobald er einen Mangel erkennt, umgehend den Vermieter informieren, damit dieser Abhilfe schaffen kann. Denn grundsätzlich ist eine Mietminderung schon ab dem ersten Tag eines gewichtigen Defekts möglich, allerdings nur dann, wenn dem Vermieter der Mangel auch mitgeteilt wurde. Denn nur so hat er die Möglichkeit, den Defekt zügig zu beheben.

Lässt der Vermieter den Mangel nicht beseitigen, sollte der Mieter ihm eine letzte Frist setzen. Verstreicht auch diese, kann der Mieter selbst einen Installateur beauftragen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen - oder aber mit den folgenden Mietzahlungen aufrechnen.

Defekte Heizung kann Mietminderung um 100 Prozent rechtfertigen

Wie hoch eine Mietminderung wegen einer defekten Heizung ausfallen darf, hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Wird eine Wohnung wegen eisiger Temperaturen praktisch unbewohnbar, kann die Miete unter Umständen um 100 Prozent gekürzt werden. So urteilte zumindest das Landgericht Berlin (Az.: 65 S 70/92). Andere Gerichtsbarkeiten können das aber anders beurteilen, denn gesetzlich verankerte Regelungen, um wie viel die Miete bei Mängeln wie dem Ausfall der Heizung gekürzt werden kann, existieren nicht.

Angenehme Wärme in der Wohnung ist ein Mieterrecht

Die Heizung muss zudem in der Lage sein, an kalten Tagen eine angenehme Temperatur bereitzustellen. Eine Beheizbarkeit auf 20 bis 22 Grad erachten die Gerichte als ausreichend, in den Nachtstunden nach 23 Uhr und vor sechs Uhr morgens reichen 18 Grad. Liegt die maximal erreichbare Temperatur darunter, kann unter Umständen eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Dabei gilt: Je kälter die Außentemperatur und je frostiger es in der Wohnung ist, desto höher kann diese ausfallen. Verschiedene Gerichte kamen in der Vergangenheit oft zu Minderungsquoten zwischen zehn und 50 Prozent. Im Sommer darf der Vermieter die Heizung allerdings ausschalten: Üblicherweise läuft die Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April. Bei einem drastischen Temperatureinbruch, der ein Heizen nötig macht, wäre der Vermieter aber trotzdem verpflichtet, die Heizung wieder einzuschalten.

Auch zu viel Hitze kann einen Mangel darstellen: So sah das Landgericht Hamburg eine Mietminderung um zehn Prozent als gerechtfertigt an, weil der unter der Wohnung liegende - offenbar schlecht gedämmte - Heizkeller die Mietwohnung ungewollt aufheizte, so dass eine Regulierung nicht möglich war (Az.: 307 S 130/08).

Übrigens: Bei Fernwärme sind die Rechte und Pflichten etwas anders verteilt: Funktioniert das Heizen nicht, muss sich der Mieter an den Fernwärmelieferanten wenden. Allerdings nur, wenn er und nicht der Vermieter einen Vertrag mit dem Wärmelieferer abgeschlossen hat. Der Vermieter ist dann nur für die Funktion der Heizkörper zuständig.

21-10-2011

Richtig lüften: Fünf Tipps für ein gesundes Raumklima

2011-11-08T19:41:00.000+01:00

Wer zu Hause für einen regelmäßigen Luftaustausch sorgt, trägt maßgeblich zu einem gesunden Raumklima bei. Um effizient und richtig zu lüften, muss jedoch einiges beachtet werden.

von Katrin Hausmann

Zu Hause richtig lüften: Für einen ordentlichen Luftaustausch sollten die Fenster mehrmals täglich weit geöffnet werden. Foto: Velux

Falsches Lüften ist neben baulichen Mängeln eine der häufigsten Ursachen für Schimmel in der Wohnung. Wer regelmäßig lüftet und dabei noch einige Tipps beachtet, trägt zu einem gesunden Wohnklima in den eigenen vier Wänden bei. Zusätzlich können Mieter und Immobilienbesitzer bei den Heizkosten bares Geld sparen.

1. Fenster weit öffnen

Kurz durchzulüften bei weit geöffnetem Fenster ist wirksamer als das Fenster über einen langen Zeitraum hinweg zu kippen. Der Grund: Durch die schmale Öffnung eines gekippten Fensters kann nur ein geringer Luftaustausch stattfinden. Außerdem kühlt die Wohnung so stärker aus als bei kurzer Stoßlüftung.

2. Kompletter Luftaustausch mehrmals täglich

Einmal richtig lüften reicht bei weitem nicht aus. Ein kompletter Luftwechsel sollte auf jeden Fall morgens und abends vorgenommen werden. Besonders effizient ist, alle Fenster ganz zu öffnen und für Durchzug zu sorgen. Vor- und nachher werden die Heizkörperthermostate ab- beziehungsweise wieder aufgedreht. Auf diese Weise kühlen die Wände nur wenig aus und der Energieverbrauch bleibt überschaubar.

3. Richtig lüften: Zu jeder Jahreszeit

Da Lüften keine wetterabhängige Angelegenheit ist, sollten die Fenster auch bei Kälte, Regen oder Schnee weit geöffnet werden. Denn selbst, wenn es draußen in Strömen regnet, ist die frische Luft immer noch trockener als abgestandene, feuchte Luft in den Wohnräumen.

Grundsätzlich gilt: Je niedriger die Außentemperatur, desto kürzer sollten auch die Lüftungszeiten sein. Im Winter reichen daher schon vier bis sechs Minuten mehrmals täglich aus. Im Sommer, wenn es besonders heiß ist, können es ruhig auch 20 bis 30 Minuten pro Lüftung sein. An windigen Tagen kann die Lüftungszeit übrigens etwas verkürzt werden.

4. Wasserdampf auf direktem Weg ins Freie lassen

Beim Kochen und Duschen gilt: Das Fenster öffnen und den Wasserdampf direkt ins Freie lassen. Verteilt sich die feuchte Luft erst in der Wohnung, muss ein kompletter Luftaustausch vorgenommen werden.

5. Fenster öffnen überflüssig: Mit zeitgesteuerten Lüftern und Lüftungsanlagen

Gibt es im Badezimmer kein Fenster und damit keine Möglichkeit, um richtig zu lüften, kann ein zeitgesteuerter Lüfter eingebaut werden. Dieser versorgt dann - je nach Programmierung - den Raum mit Frischluft.

Außerdem können kontrollierte Lüftungssysteme für ganze Wohnungen nachträglich in fast jedes Haus eingebaut werden. Ein weiterer positiver Effekt: Die Anlagen verwerten zusätzlich die Wärme, die in der Abluft enthalten ist. Bis zu 90 Prozent können damit wieder genutzt werden.

20-10-2011

Elektroherd oder Gasherd: Die Vor- und Nachteile

2011-11-08T19:39:00.001+01:00

Ein Gasherd zeichnet sich durch schnelle Reaktionszeiten und niedrige Unterhaltskosten aus. Doch auch der Elektroherd kann mit Vorteilen punkten: besonders dann, wenn es sich um einen Induktionsherd handelt.

von Frank Kemter

Ein Gasherd ist im Unterhalt günstig. Ein weiterer Vorteil: Seine Flamme reagiert schnell auf Veränderungen.

Ein Elektroherd kann in jeder Wohnung mit Stromanschluss angeschlossen werden. Zudem ist der Anschaffungspreis im Vergleich zum Gasherd geringer. Fotos: Oranier

Die Frage, ob ein Gas- oder Elektroherd angeschafft werden sollte, ist für viele ambitionierte Hobbyköche leicht zu beantworten: natürlich Gas! Doch beide Varianten haben Vor- und Nachteile.

Gasherd: Mit Gasanschluss oder Gasflasche

Als Vorteil des Gasherds wird oft der sehr preiswerte Betrieb genannt. Denn eine Kilowattstunde Strom kostet rund dreimal so viel wie eine Kilowattstunde Gas. Voraussetzung ist allerdings ein Gasanschluss, der meist nur dann vorhanden ist, wenn auch die Zentralheizung mit Erdgas betrieben wird. Und nur für den Gasherd einen Anschluss zu legen, wäre mit hohen Kosten verbunden. Zudem müsste monatlich eine Grundgebühr an den Gasversorger entrichtet werden, was den Betriebspreisvorteil wieder relativiert. Alternativ besteht die Möglichkeit, einen Gasherd mit Flüssiggas aus Flaschen zu betreiben. Dieses ist in aller Regel aber deutlich teurer als Erdgas. Zudem ist diese Variante wenig komfortabel, da die Flaschen häufig gewechselt und - zum Beispiel bei einem Baumarkt - neu aufgefüllt werden müssen.

Als weiterer Vorteil wird von Befürwortern das sehr schnelle Ansprechverhalten eines Gasherds aufgeführt. Innerhalb von Sekunden lässt sich die Temperatur regulieren. Sobald man des Gasherd ausschaltet, heizt dieser nicht mehr nach. Da Töpfe nicht direkt auf dem Herd aufliegen, können auch solche mit verzogenen Böden sowie Woks verwendet werden.

Kleiner Topf auf großer Flamme: Plastik-Griffe können schmelzen

Das offene Feuer des Gasherdes birgt allerdings auch Nachteile. So können sich Griffe aus Plastik wegen der großen Hitze schnell verformen. Das Risiko ist besonders groß, wenn ein vergleichsweise kleiner Topf auf eine große Flamme trifft. Ist auch das Backofen-Abteil des Herdes gasbetrieben, so lässt sich hier zwar eine hohe Temperatur erzielen, diese ist aber - zumindest bei konventionellen Gasöfen - weniger gut regelbar. Insbesondere wenn es darum geht, eine niedrige Temperatur, zum Beispiel zum Warmhalten, zu erzeugen, hat der Elektroherd Vorteile. Allerdings gibt es inzwischen moderne Gasbacköfen mit einer elektronisch geregelten Zündung und Taktung, so dass sich diese auch mit niedrigen Temperaturen betreiben lassen. Solche Luxus-Gasbacköfen sind in der Anschaffung allerdings recht teuer. Bei unsachgemäßer Handhabung besteht bei Gasherden Unfall- und Brandgefahr. Dass Gasherde generell unsicher sind, stimmt allerdings nicht. Bei einer fachgerechten Installation und sachgemäßer Verwendung ist der Gasherd genauso sicher wie ein Elektroherd.

Elektroherd: Anschlussmöglichkeit in jeder Wohnung

Elektroherde sind heute wesentlich häufiger anzutreffen als Gasherde. Das liegt zum einen daran, dass längst nicht alle Haushalte über einen Gasanschluss verfügen, während heute jede Wohnung mit einem Stromanschluss ausgestattet ist. Zum anderen sind zumindest mit Strom betriebene Einsteigergeräte in der Anschaffung preiswerter als Gasherde. Beim konventionellen Elektroherd ist allerdings der Unterhalt teurer, da Strom teurer ist als Gas.

Induktionsherd vereint Vorteile von Gas- und Elektroherd

Die Vorteile eines Gas- und eines Elektroherds versucht der sogenannte Induktionsherd zu vereinen. Induktionsherde sind besonders sparsam, da sie nicht das Kochfeld erwärmen, sondern mittels eines elektromagnetischen Feldes die Energie auf den magnetischen Boden des Topfes übertragen. Diese Methode ist wesentlich effizienter, als eine Herdplatte zu erhitzen. Die Reaktionszeiten eines Induktionsherdes sind schnell und die Unfallgefahr ist gering: Steht kein Topf mit magnetischem Boden auf dem angeschalteten Herd, so bleibt dieser kalt. So können sich zum Beispiel Kleinkinder keine Brandverletzungen zuziehen. Allerdings eignen sich nicht alle Töpfe für Induktionsherde. Solche aus Aluminium oder Glas funktionieren nicht. Zudem muss der Boden des Topfes absolut eben und plan sein, da dieser vollständig auf dem Induktionsfeld aufliegen muss.

13-10-2011

News von Immowelt.de

2011-11-08T19:36:00.003+01:00

Deutsche Studentenstädte: Mietpreise für kleine Wohnungen besonders teuer

Download

München ist in punkto Mietpreise für Single- oder WG-taugliche Wohnungen die kostspieligste aller großen deutschen Studentenstädte. Single-Appartements sind in vielen deutschen Unistädten besonders teuer. Oft ist die WG eine günstigere Alternative.

von Katrin Hausmann

Teure Mietpreise: Wer in einer der deutschen Studentenstädte eine Single-Wohnung bezieht, muss dafür oft tiefer in die Tasche greifen als für das Wohnen in einer WG. Foto: BHW Bausparkasse

In vielen deutschen Unistädten sind Wohnungen für Studenten Mangelware. Das wirkt sich auf die Preise für die Single- und WG-tauglichen Wohnungen aus. Laut eines Mietpreisvergleichs von immowelt.de müssen Studenten in München am tiefsten in die Tasche greifen. Am günstigsten wohnen sie in Leipzig.

München und Frankfurt sind die teuersten Studentenstädte

Der durchschnittliche Mietpreis für kleine Wohnungen in München liegt bei 14,10 Euro pro Quadratmeter. Etwas günstiger sind die WG-tauglichen Wohnungen in der bayerischen Landeshauptstadt. Mit einem Mittel von 12,30 Euro pro Quadratmeter bieten sie den Münchner Studenten ein Einsparpotential von 13 Prozent. Auch Frankfurter Studenten haben mit hohen Mietpreisen zu kämpfen. Für Single-Wohnungen verlangen Vermieter im Schnitt 12,80 Euro pro Quadratmeter. Mit 11,30 Euro pro Quadratmeter sind Wohnungen in WG-Größe auch in der Bankenmetropole deutlich günstiger. Dort können zwölf Prozent gespart werden.

Kleinere Studentenstädte: Mietpreise für WG-Wohnungen günstiger

Aber auch in kleineren Studentenstädten müssen Studenten hohe Mietpreise zahlen: In Erlangen kostet eine Mini-Wohnung im Schnitt 11,50 Euro pro Quadratmeter. Auch hier sind WG-taugliche Wohnungen bedeutend günstiger: Mit einem Durchschnittspreis von 8,40 Euro pro Quadratmeter kann gegenüber kleinen Mietwohnungen in Erlangen bis zu 27 Prozent gespart werden. Bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9,20 Euro für Wohnungen in WG-Größe und im Schnitt 11,40 Euro pro Quadratmeter Single-Wohnung liegt die Einsparquote in Freiburg bei 19 Prozent.

Im WG-Zimmer Mietkosten sparen

In vielen deutschen Uni-Städten erweist sich die WG als günstigere Alternative zur Mini-Wohnung: In Gießen und Karlsruhe sparen Studenten 32 Prozent der Kaltmiete, wenn sie die Wohnung mit anderen teilen. In Gießen sind im Schnitt 9,20 Euro pro Quadratmeter für eine Mini-Wohnung zu zahlen, der WG-Quadratmeter kostet 6,30 Euro. In Karlsruhe schlägt der Durchschnittspreis für Single-Wohnungen mit 11,50 Euro pro Quadratmeter zu Buche, die WG-geeignete Wohnung liegt bei 7,80 Euro pro Quadratmeter.

Leipzig ist laut immowelt.de die günstigste der Studentenstädte: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Singlewohnungen liegt bei 6,10 Euro, für WG-taugliche Mietwohnungen in Leipzig sind im Schnitt fünf Euro zu zahlen.

Der Mietpreisvergleich für deutsche Studentenstädte mit mehr als 15.000 Studenten basiert auf einer Auswertung der im ersten und zweiten Quartal 2011 auf immowelt.de angebotenen Immobilien. Untersucht wurden die Angebotspreise für Single-Wohnungen mit bis zu 40 Quadratmetern Wohnfläche und WG-geeignete Wohnungen mit einer Größe von 80 bis 120 Quadratmeter.

Download: Mietpreisvergleich deutsche Studentenstädte

04-10-2011

Zum Thema auf immowelt.de

KfW fördert energieeffiziente Sanierung mit Darlehenszinsen von 1,00% in allen Laufzeiten - kon-ii GmbH

2011-11-08T08:33:00.000+01:00

KfW fördert energieeffiziente Sanierung mit Darlehenszinsen von 1,00% in allen Laufzeiten - kon-ii GmbH

Verstöße gegen die EnEV können Eigentümer teuer zu stehen kommen

2011-09-19T06:27:00.001+02:00

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009 sieht vor, dass bestimmte Sanierungsarbeiten, z.B. die Wärmedämmung von Dachgeschossen, bereits bis Ende des Jahres 2011 durchgeführt werden müssen. Bei einigen Immobilieneigentümern besteht also Handlungsbedarf. Der Verbund Privater Bauherren (VPB) warnt nun vor Bußgeldern, die Eigentümern bei Verstößen gegen die EnEV drohen.

Dabei können die Bußgelder bereits bei kleineren Verstößen gegen die EnEV auf Eigentümer zukommen, so zum Beispiel, wenn Heizkessel ohne CE-Prüfzeichen installiert wurden oder die Inspektionsintervalle für Gebäudeklimaanlagen nicht eingehalten werden. Ein Bußgeld von rund 15.000 Euro müssen Vermieter beispielsweise in Kauf nehmen, wenn diese dem Wunsch eines potentiellen Mieters, den Energieausweis einzusehen, nicht nachkommen.
Bauherren tragen alleinige Verantwortung
Um zu gewährleisten, dass die Vorgaben der EnEV umgesetzt und eingehalten werden, wartet der Staat nicht nur mit Bußgeldandrohungen auf, sondern es sind auch Überprüfungen durch die je nach Landesrecht zuständigen Baubehörden vorgesehen, die sich zunächst und letztendlich immer an die Bauherren selbst wenden. Diese sind schließlich für die Umsetzung aller Vorgaben verantwortlich. Aus diesem Grund haben Bauherren die fachgerechte Arbeit von beauftragten Handwerksfirmen etc. zu überprüfen und sich gegebenenfalls eine sogenannte Unternehmerbescheinigung von den beschäftigen Firmen einzuholen. Damit soll Sicherheit für Bauherren geschaffen werden, da die Firmen bescheinigen, dass der Bau oder Umbau gemäß der gesetzlichen Vorgaben durchgeführt wurde. Aus diesem Grund empfiehlt der VPB derlei Bescheinigungen sorgfältig aufzubewahren, um im Fall der Fälle einen Nachweis über die ordnungsgemäßen Sanierungs-, Modernisierungs- oder Bauarbeiten zur Vorlage bei den Behörden vorweisen zu können.
Im Allgemeinen lohnt sich die Dokumentation auch deswegen, weil der Bauherr in der Regel 5 Jahre lang Gewährleistungsansprüche geltend machen kann. Zur Ausstellung der Unternehmerbescheinigungen sind Firmen übrigens verpflichtet. Kommen diese der Ausstellungspflicht nicht nach, verzögern sie oder stellen sie fehlerhaft aus, drohen auch den Unternehmen Bußgelder bis zu 5.000 Euro. Um letzteres zu vermeiden, sollten Bauherren sich zur Baukontrolle Verstärkung ins Boot holen, etwa durch einen unabhängigen Bausachverständigen, der Planung, Bau und Bescheinigung mit kompetentem Fachwissen prüft.
Eine weitere Warnung des VPB betrifft die KfW-Mittel. Wer vorsätzlich oder wissentlich KfW-Mittel beantragt, obwohl ihm klar ist, dass sein Haus oder die geplante Modernisierungsmaßnahme nicht förderfähig ist, der sollte auf eine Anklage wegen Betrugs oder versuchten Betrugs gefasst sein. Sollten die Mittel trotzdem bewilligt und vom Bauherren verbaut werden, wird dies als vollendeter Betrug eingestuft, auf den Ermittlungen der Staatsanwaltschaft folgen.

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2011-08-18T06:34:00.000+02:00

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Zeitraum für Betriebskostenabrechnung darf laut BGH verlängert werden

2011-08-17T13:23:00.000+02:00

Vereinbarungen zur Verlängerung der Betriebskostenabrechnung über einen Zeitraum von 12 Monaten hinaus sind nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zulässig, solange sie sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter keine schwerwiegenden Nachteile einbringen. Wenn also die Vereinbarung den gleichen Zweck verfolgt, sind abweichende Vereinbarungen nach dem BGH auch rechtens.

Urteil des BGH zur Verlängerung der Btriebskostenabrechnung über einen Zeitraum von 12 Monaten. Foto: Thorben Wengert / pixelio.de

Der Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung darf einmalig über den gesetztlich vorgeschriebenen Zeitraum von 12 Monaten verlängert werden, jedoch nur, wenn die Vereinbarung einen Vorteil sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter impliziert. Dies Urteilte der Bundesgerichtshof (BHG). Ins Rollen wurde der geschilderte Sachverhalt durch den Mieter einer Wohnung gebracht, der sich mit dem Testamentvollstrecker des Vermieters über die Nachzahlung von Betriebskosten auseinandergesetzt hat, nachdem der Vermieter im Jahr 2009 verstorben war.
Einen Monat vor dem Tod des Vermieters erteilte der damalige Testamentvollstrecker und Betreuer dem Mieter der Wohnung eine Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.06.2007 bis 31.12.2008, da der Betreuer zuvor mit dem Mieter eine einmalige Verlängerung des Abrechnungszeitraums von 12 auf 19 Monate vereinbart hatte. Grund für diese Verlängerung war die erst dadurch möglich gewordene Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung.
Jedoch hat sich aus der Abrechnung für den um sieben Monate verlängerten Zeitraum eine Nachzahlung von insgesamt 730 Euro ergeben, die der Mieter nicht zahlen möchte. Der Mieter begründet die Verweigerung der Nachzahlung damit, dass der Abrechnugszeitraum anders als im §556 Abs. 3 BGB geregelt länger als 12 Monate ist.
Der Entscheid des Bundesgerichtshofs
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes muss der Mieter der Wohnung den genannten Betrag der Nachzahlung leisten und gibt damit dem Testamentvollstrecker des Vermieters Recht. So ist die einmalige Verlängerung des Abrechnungszeitraumes auf 19 Monate durch die zuvor geschlossene Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter wirksam.
Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist die Betriebskostenabrechnung zwar jährlich über die Vorauszahlungen abzurechnen, jedoch ist durch die Vereinbarung von Mieter und Vermieter dem Kläger kein Nachteil, der den Entscheid des Gerichts hinsichtlich der Urteilsfindung beeinflusst hätte, entstanden und deswegen gemäß § 556 Abs. 4 BGB nicht unwirksam. Laut Gesetz steht einer verschiedenartigen Vereinbarung, die in beiderseitigem Einverständnis von Mieter als auch Vermieter geschlossen wurde, nichts im Wege. Danach haben beide Parteien den gleichen Zweck verfolgt (eine Umstellung auf eine kalenderjährige Abrechnungsperiode) und somit ist die Verlängerung des Abrechnungszeitraumes auch zulässig. Der möglicherweise entstehende Nachteil aus der getroffenen Vereinbarung wird dem Urteil des Gerichts zufolge durch den aus der Vereinbarung entstehenden Vorteil, wie beispielsweise einer besseren Übersicht bei der Abrechnung, ausreichend entschädigt.
(BGH, Urteil v. 27.7.2011, VIII ZR 316/10, veröffentlicht am 15.08.2011)

2011-07-28T18:05:00.000+02:00

Liebe Leserin, lieber Leser,

keine neuen Erkenntnisse, kein Informationsbedarf, kein Handlungsbedarf – auf diesen kurzen Nenner lässt sich die Antwort der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage von BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN zu „60 Jahre Wohnungseigentum“ bringen. Wir informieren Sie in diesem Rundbrief darüber ebenso wie über das Gesetz zur steuerlichen Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden, das vom Bundestag noch vor der Sommerpause verabschiedet, vom Bundesrat aber vorläufig gestoppt wurde.

wohnen im eigentum macht keine Sommerpause, auch wenn in den Ferienmonaten Juli und August nur ein Rundbrief erscheint. Seit Anfang Juli sind die Mitarbeiterinnen der Geschäftsstelle sogar einmal wöchentlich bis 20 Uhr für Sie da.

Ich wünsche Ihnen einen schönen Sommer, erholsame Ferien – und viel Spaß bei der Lektüre des Rundbriefs

Gabriele Heinrich

AKTUELLES

► Antwort der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage zu „60 Jahre Wohnungseigentum“

Die Antworten der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage von BÜNDNIS 90/ DIE GRÜNEN waren enttäuschend: Wenig Daten und Fakten, weitgehend keine konkreten Antworten, kein Informationsbedarf. Eine Notwendigkeit zum politischen Handeln wird nicht gesehen. Weitere Informationen und den Link zum Positionspapier des Vereins zur Verwalterqualifikation finden Sie unter

http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/news/110726_antwort_kleine-anfrage.php4

►„60 Jahre Wohnungseigentum“ – Interview mit der Bundestagsabgeordneten Daniela Wagner zur Kleinen Anfrage

wohnen im eigentum sprach mit Daniela Wagner, der bau- und wohnungspolitische Sprecherin der Bundestagsfraktion BÜNDNIS90/DIE GRÜNEN, über die Kleine Anfrage „60 Jahre Wohnungseigentum“ (Drucksache 17/6288). Ihre Einschätzung der Antwort der Bundesregierung können Sie nachlesen unter

http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/news/110726_interview_kleine_anfrage.php4

► Bundesrat stoppt Steuervergünstigung für energetische Sanierung

Eigentlich sollten Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung energetisch sanieren, die Sanierungskosten ab sofort von der Steuer absetzen können. Doch der Bundesrat stoppte am 8. Juli das vom Bundestag Ende Juni verabschiedete Gesetz zur steuerlichen Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden. Mehr zum Gesetz und zur Stellungnahme des Vereins zum Gesetzentwurf unter

http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/news/110711_gesetz_gebaeude_br.php4

► Baukunden können Schadensersatzanspruch mit Honorarforderung verrechnen

BGH kippt Standard-Klausel in AGB zum Einheits-Architektenvertrag

http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/news/110725_bgh_architektenvertrag.php4

► BGH: Wohnungseigentümer entscheiden über Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage

Wohnungseigentümer müssen eine angemessene Instandhaltungsrücklage bilden. Sie können jedoch selbst entscheiden, über welchen Zeitraum sie das Geld ansparen, urteilte der Bundesgerichtshof am 1. April diesen Jahres (V ZR 96/10). Einzelheiten zur Entscheidung erfahren Sie unter

http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/news/110725_bgh_instandhaltungsruecklage.php4

SERVICE

► Wir sind für Sie da – langer Donnerstag bei wohnen im eigentum

Damit Sie auch nach Feierabend in aller Ruhe bei wohnen im eigentum anrufen und mit uns Ihre Anliegen mitteilen können, ist die Geschäftsstelle seit 7. Juli einmal in der Woche bis 20 Uhr besetzt. Am „langen Donnerstag“ erreichen Sie eine unserer Mitarbeiterinnen unter der Nummer

0228 / 30 41 26-70.

► Aufruf: Veruntreuung von WEG-Geldern – Wann und wie ist es passiert?

Informieren Sie uns, ob und wie ein Verwalter Ihre WEG-Gelder hinterzogen hat.

In der Juni-Ausgabe haben wir Sie gebeten, uns über die Veruntreuung von WEG-Geldern durch Verwalter zu informieren. Die Resonanz auf unseren Aufruf zeigt, dass es sich dabei nicht nur um bedauerliche Einzelfälle handelt. Vielen Dank allen, die sich bisher gemeldet haben. Da wir möglichst viele Fallbeispiele zusammentragen möchten, bitten wir auch andere betroffene WEGs, den Fragebogen auszufüllen. Infos und Fragebogen unter

http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/news/110615_umfrage_veruntreuung.php4

► Musterbrief für Hauseigentümer zur Anzeige von Baumängeln

Sind die Fliesen im neuen Haus schlecht verfugt oder löst sich die Regenrinne schon kurz nach der Reparatur wieder vom Dach, müssen Hausbesitzer aktiv werden. Ein von wohnen im eigentum erarbeiteter Musterbrief hilft ihnen, Mängel anzuzeigen und ihre Gewährleistungsrechte einzufordern. Weitere Informationen den Musterbrief zum Download finden Sie unter

http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/news/110727_musterbrief_gewaehrleistung.php4

► Tipps für den Wechsel des Stromanbieters

Nach der Reaktor-Katastrophe in Fukushima möchten viele Verbraucherinnen und Verbraucher auf Ökostrom umsteigen; andere wollen den Stromanbieter wechseln, um Geld zu sparen. Der Wechsel ist angeblich unkompliziert – und ohne Risiko. Was Sie dabei beachten sollten, erfahren Sie unter

http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/news/110725_stromanbieterwechsel.php4

► Viele Verwalter kennen und nutzen KfW-Programme nicht

Im Prinzip können alle Haus- und Wohnungseigentümer die günstigen KfW-Kredite oder -Zuschüsse beantragen. Dass Wohnungseigentümer die staatliche Förderung nur selten nutzen, liegt auch an der Unkenntnis vieler Verwalter. Nach einer Umfrage des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter e.V. (DDIV) kennen sich 60 Prozent der Verwalter mit den Förderprogrammen der KfW schlecht oder gar nicht aus. Mehr zur Umfrage und zu den Forderungen von wohnen im eigentum unter

http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/news/110725_verwalter_kfw.php4

► Bares Geld sparen bei der Wärmeversorgung

Workshop für Verwaltungsbeiräte in Hamburg

Die Wärmeversorgung macht einen Löwenanteil der Nebenkosten aus. Durch eine kritische Prüfung können Wohnungseigentümer viel Geld sparen. Deshalb diskutierten Hamburger Verwaltungsbeiräte Anfang Juni in einem vierstündigen Workshop unter Leitung von Rechtsanwalt Hans-Joachim von Keßinger intensiv über das Einsparpotenzial bei der Wärmeversorgung. Lesen Sie weiter unter

http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/news/110725_energiekosten_vwb_hh.php4

►60 Jahre WEG – Dorfidylle mitten in Berlin

Wer bei Eigentümergemeinschaften nur an Hochhäuser denkt, ist überrascht: Die 23 Reihenhäuser der Wohnanlage Tollensestraße/Alsterweg wirken eher wie ein Dorf – eine Oase der Ruhe mitten in der Großstadt Berlin. Weitere Informationen über die Eigentümergemeinschaft mit außergewöhnlichen Gemeinschaftseinrichtungen und manchen Problemen finden Sie unter

http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/eigentumswohnung/60jahre_wohnungseigentum.php4

► Neue Telefonnummer

Die Geschäftsstelle in Bonn hat eine neue Telefonnummer. Sie erreichen die Zentrale seit 1. März unter 0228/30 41 26-70. Die bisherigen Nummern bleiben in den nächsten Monaten noch gültig.

TERMINE

►Seminar der Akademie der Wohnungseigentümer in Berlin: Die vermietete Eigentumswohnung

Montag, 15. August 2011

Wer seine Eigentumswohnung nicht selbst nutzt, sondern vermietet, muss manches beachten. Über Fallstricke und wie man sie im Vorfeld bereits vermeidet, informiert Oliver Borchert.

Anmeldung und Info: akademie@akademie-wohnungseigentuemer.de, www.akademie-wohnungseigentuemer.de, Telefon 030 / 70 60 36 18, Preis: 15,00 Euro

►Erfahrungsaustausch für Verwaltungsbeiräte und Eigentümersprecher aus Bremen und Umgebung: Zuverlässiger Verwalter gesucht ...

Dienstag, 16. August 2011, 18 Uhr, IBIS-Hotel

Woher nehmen, wenn nicht stehlen, fragt sich manche Eigentümergemeinschaft bei der Suche nach einem zuverlässigen Verwalter. Denn auf den ersten positiven Eindruck folgt im WEG-Alltag immer wieder die Ernüchterung. Beim ihrem vierten Treffen tauschen Verwaltungsbeiräte und Eigentümersprecher ihre Erfahrungen zu diesem Dauerbrenner aus. Die Teilnahme ist kostenlos; für Raumkosten und Getränke wird eine Umlage von ca. 3 € pro Person erhoben.

Anmeldung und Infos unter

http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/main/termine.php4

►Erfahrungsaustausch für Verwaltungsbeiräte in Berlin: Der Verwaltungsbeirat – Lust oder Last

Mittwoch, 17. August 2011, 18 Uhr, Cum Laude

Als Mittler zwischen Verwalter und Eigentümern spielt der ehrenamtlich tätige Verwaltungsbeirat in Wohnungseigentumsanlagen eine wichtige Rolle. Welche Aufgaben hat der Verwaltungsbeirat? Was ist bei der Wahl zu beachten? Welche Haftungsrisiken bestehen – und wie können sie verringert werden? Über diese und andere Fragen beraten Verwaltungsbeiräte aus Berlin und Umgebung. Anmeldung unter berlin@verwaltungsbeiraete.de

►Hannoversche Runde für Wohnungseigentümer und Verwaltungsbeiräte

Montag, 22. August 2011, 18:30 Uhr, Verbraucherzentrale Niedersachsen

Über Erfahrungen mit Hausgeldrückständen berät die Hannoversche Runde bei ihrem nächsten Treffen. Rechtsanwalt Per-Hendrik Ipland liefert Hintergrundinformationen zur Diskussion. Außerdem stellen Eva Ibrügger und Jan Habermann Beispiele für mögliche Fehler bei Energieausweisen und Konsequenzen bei falschen Angaben im Ausweis vor. Anmeldung und Infos unter

http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/main/kontakt.php4

► Bonner Runde der Verwaltungsbeiräte

Dienstag, 6. September 2011, 19 Uhr, Anno Tubac

Die Bonner Runde für Verwaltungsbeiräte diskutiert am 6. September ab 19 Uhr im Anno Tubac über aktuelle Themen rund ums Wohnungseigentum.

Anmeldung unter

http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/main/kontakt.php4

► Stammtisch für Wohnungseigentümer in Hamburg

Dienstag, 6. September 2011, 19 Uhr

Über aktuelle Themen rund ums Wohnungseigentum beraten Wohnungseigentümer aus Hamburg und Umgebung beim Stammtisch am 6. September.

Anmeldung unter

http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/main/kontakt.php4

►Seminar der Akademie der Wohnungseigentümer in Berlin: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

Sonnabend, 10. September 2011

Welche Pflichten hat der Verwalter? Wie weit reicht seine Vollmacht? Was darf er ohne vorherige Beschlussfassung tun? Wann muss er haften? Rechtsanwältin Lorraine Picaper in diesem Intensivseminar anhand konkreter und aktueller Beispiele viele Fragen zum Verwalter.

Anmeldung und Info: akademie@akademie-wohnungseigentuemer.de, www.akademie-wohnungseigentuemer.de, Telefon 030 / 70 60 36 18, Preis: Preis: 98,00 Euro incl. kleines Catering, Getränke und Begleitunterlagen.

► Erfahrungsaustausch für Verwaltungsbeiräte in Stuttgart

Dienstag, 13. September 2011, 19 Uhr, Kellerschänke

Das Thema Jahresversammlung steht beim nächsten Erfahrungsaustausch in Stuttgart auf der Tagesordnung. Außerdem diskutieren die Verwaltungsbeiräte über die Bestellung des Verwalters und die Aufgaben der Beiräte bei der Entscheidung über Baumaßnahmen.

Anmeldung unter

http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/main/kontakt.php4

Eigentümer müssen Gewährleistung fordern Musterbrief zur Anzeige von Baumängeln

2011-07-28T18:02:00.000+02:00

Sind die Fliesen im neuen Haus schlecht verfugt oder löst sich die Regenrinne schon kurz nach der Reparatur wieder vom Dach, müssen Hausbesitzer aktiv werden. Wurden die Mängel schon bei der Abnahme festgestellt oder treten sie in der Folgezeit auf, haben die Kunden Gewährleistungsansprüche. Der Handwerker muss die Mängel auf seine Kosten beseitigen.
Allerdings gelten die Gewährleistungsrechte nur eine bestimmte Zeit, bei Bauverträgen auf Grundlage des BGB fünf Jahre, bei VOB/B-Verträgen nur vier Jahre. „Fordern Sie den Unternehmer möglichst schnell auf, die Mängel zu beseitigen, und zwar schriftlich“, rät Rechtsanwältin Sandra Weeger-Elsner. Reagiert ein Handwerker nicht auf eine Mail oder ein Aufforderungsschreiben, sollte das Schreiben durch Einschreiben mit Rückschein oder – besser noch – durch einen Boten zugestellt werden. So kann der Kunde im Streitfall nachweisen, dass der Vertragspartner die Mängelrüge erhalten hat.
Auch der Adressat muss stimmen. Denn Mängelrechte richten sich immer gegen den Vertragspartner, in dessen Leistungsbereich der Mangel fällt. Doch für Bauherren ist oft schwer festzustellen, wer für die Beseitigung welches Mangels zuständig ist. „Manche Bauunternehmer nutzen diese Unsicherheit aus und wälzen die Verantwortung auf andere Handwerker oder auf ihre eigenen Subunternehmer ab“, weiß die Rechtsreferentin von wohnen im eigentum. Wer als Laie auf Nummer sicher gehen will, sollte Mängel gegenüber jeder Firma rügen, die an dem betreffenden Bauabschnitt beteiligt war.
Die Mängel müssen möglichst genau aufgelistet werden. Außerdem muss der Unternehmer immer die Möglichkeit bekommen, die Mängel selbst zu beseitigen. „Setzen Sie eine Frist, in der dies geschehen muss“, empfiehlt Sandra Weeger-Elsner. Kommt der Unternehmer der Aufforderung in der vorgegebenen Zeit nicht nach, kann der Kunde einen Teil der Rechnungssumme einbehalten oder einen anderen Handwerker mit der Beseitigung des Mangels beauftragen. Daneben kann der Baukunde einen Anspruch auf Schadensersatz haben.
Der von wohnen im eigentum erarbeitete Musterbrief hilft Eigentümern, Gewährleistungsmängel anzuzeigen und die Beseitigung zu fordern. Die Anmerkungen enthalten viele nützliche Informationen rund um das Thema Gewährleistung.
Musterbrief zum kostenlosen Download für Mitglieder (Einloggen erforderlich)

BGH: Wohnungseigentümer entscheiden über Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage

2011-07-28T18:00:00.000+02:00

Nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG müssen Wohnungseigentümer eine angemessene Instandhaltungsrücklage bilden. Wie hoch die Rücklage sein muss und in welchem Zeitraum sie angespart werden muss, ist gesetzlich nicht geregelt.
Eigentümer können selbst entscheiden, wie und wann die Zahlungen zu erfolgen haben, urteilte der Bundesgerichtshof am 1. April diesen Jahres (V ZR 96/10) und wies die Anfechtungsklage eines Eigentümers ab.
Die Eigentümergemeinschaft hatte entschieden, die Rücklage im Jahr 2009 um 5.000 Euro zu erhöhen. Ein Eigentümer klagte gegen den Beschluss, die Summe in Raten zu zahlen und forderte, den Betrag als Sonderumlage sofort zu erheben. Zu Unrecht. Zwar kann es nach Auffassung der Richter im Einzelfall erforderlich sein, die Instandhaltungsrücklage sofort durch eine Sonderumlage aufzustocken, weil Reparaturen nötig sind, die mit den vorhandenen Mitteln nicht bezahlt werden könnten. Doch dies war nicht der Fall. Die Tatsache, dass nach zehn Jahren Reparaturen anfallen könnten, reicht nicht, um den Ermessensspielraum der Eigentümergemeinschaft einzuschränken. Denn plötzlich auftretende Schäden könnten, so die Richter, durch eine dann anlassbezogene echte Sonderumlage finanziert werden.

BGH kippt Standard-Klausel in AGB zum Einheits-Architektenvertrag Baukunden können Schadensersatzanspruch möglicherweise mit Honorarforderung verrechnen

2011-07-28T17:58:00.000+02:00

Baukunden, die von ihrem Architekten Schadenersatz wegen mangelhafter Planung und Bauüberwachung fordern, dürfen seine Honorarforderungen gegebenenfalls mit eigenen Schadenersatzansprüchen verrechnen, auch wenn der Architekt die Ansprüche bestreitet und auf die Ausschlussklausel im Architektenvertrag verweist. Der Bundesgerichtshof erklärte am 7. April 2011 § 4 Nr. 4.5 in den "Allgemeine(n) Vertragsbestimmungen zum Einheits-Architektenvertrag (AVA)" – und damit eine bei Architekten-Verträgen übliche Klausel – für unwirksam (Urteil VII ZR 209/07)
Ein Architekt forderte von einem (früheren) Kunden 65.000 Euro inklusive Zinsen für Planung und Betreuung eines Einfamilienhauses. Die Kunden wollten die Honorarforderungen mit der Summe verrechnen, die sie als Schadenersatz für mangelhafte Architektenleistungen forderten. Fehler bei der Planung und Bauüberwachung hatten, so die Kunden, zu Schallschutzmängeln, Rissbildungen und Feuchtigkeit im Kellerbereich geführt.
Das Oberlandesgericht lehnte eine „Verrechnung“ der Forderungen mit Hinweis auf § 4 Nr. 4.5 in den „Allgemeine(n) Vertragsbestimmungen zum Einheits-Architektenvertrag (AVA)" ab. Danach dürfen Honoraransprüche nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufgerechnet werden. Ein Architekt konnte bisher unter Berufung auf diese Klausel gegenüber dem Baukunden auf Zahlung bestehen, wenn er nicht selbst freiwillig Fehler bei der Ausführung der Architektenleistung einräumte oder der Baukunde vor Gericht ein Urteil erstritten hatte, das seine Ansprüche gegen den Architekten aufgrund mangelhafter Auftragsausführung bestätigte. Nach Auffassung der BGH-Richter benachteiligt eine solche Klausel die Vertragspartner der Architekten – in der Regel also die Baukunden – unangemessen. Sie ist daher nach § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam. Denn das Aufrechnungsverbot in den AGB unterläuft das Zurückbehaltungsrecht, das Kunden gemäß § 320 Abs. 1 BGB zusteht. Der Kunde wird gezwungen, für eine mangelhafte Werkleistung zu bezahlen. Ein gerechtes Preis-/Leistungsverhältnis ist dadurch nicht mehr gewährleistet.
Das Leistungsverweigerungsrecht gilt auch für Architektenverträge und kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht ausgeschlossen werden (§ 11 Nr. 2a AGBG, § 309 Nr. 2a BGB).
Nach Auffassung der Richter ist es unbillig, dass Kunden ihre Schadenersatzforderungen vor Gericht erstreiten müssen, während der Architekt das Honorar für die mangelhafte Leistung in voller Höhe sofort erhält.
Wegen der Ermittlung der Schadenshöhe hat der BGH die Sache an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Wie das OLG entscheidet, bleibt abzuwarten.
Tipp: Klauseln, die Aufrechnungsverbote enthalten, werden in der Praxis recht häufig verwendet. Verbraucher sollten auf Formulierungen wie „eine Aufrechnung (oder Verrechnung) mit Forderungen des Aufragnehmers (Architekten, Handwerker, etc.) kommt nur in Betracht, wenn die Forderung des Auftraggebers (des Kunden) unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist" achten und diese auf keinen Fall akzeptieren.

Bundesrat stoppt Steuervergünstigung für energetische Sanierung

2011-07-28T17:56:00.000+02:00

Eigentlich sollten Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung energetisch zum KfW-Effizienzhaus 85 sanieren, die Kosten ab sofort von der Steuer absetzen können. Doch der Bundesrat lehnte am 8. Juli das vom Bundestag Ende Juni verabschiedete Gesetz zur steuerlichen Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden ab,
Die Länder fordern einen Ausgleich des Bundes, weil sie einen Großteil der Steuerausfälle tragen müssen. Die Förderung soll einkommensunabhängig als Steuerabzug gewährt werden. Außerdem hatte der Bundesrat im Vorfeld eine sozialverträgliche Verteilung der Sanierungskosten zwischen Mieter und Vermieter verlangt.
Der Bundestag kann jetzt den Vermittlungsausschuss anrufen, um das Gesetz auf den Weg zu bringen
Gefördert werden sollten energetische Maßnahmen an vor 1995 errichteten Gebäuden, die seit dem 6. Juni begonnen wurden. Selbst nutzende Haus- und Wohnungseigentümer sollten die Aufwendungen als Sonderausgaben geltend machen können, und zwar über einen Zeitraum von zehn Jahren. Eine Doppelförderung durch KfW-Darlehen oder Zuschüsse und Steuerförderung war ausgeschlossen..
Die Hürde für die steuerliche Förderung war sehr hoch angelegt. Der vorgeschriebene Sanierungsstandard entsprach dem KfW-Effizienzhaus 85 – dieser Standard ist in Altbauten nur mit sehr umfangreichen Sanierungen zu erreichen. Anders als im ursprünglichen Gesetzentwurf der Regierung vorgesehen, hätten die Steuervergünstigungen nicht nur für energetische Sanierungen an Häusern und Wohnungen in Deutschland, sondern in der Europäischen Union in Anspruch genommen werden können. Die Effizienz der Maßnahmen müsste – laut Gesetzentwurf – durch Bescheinigung eines Sachverständigen nachgewiesen werden.
Der Verein wohnen im eigentum kritisiert insbesondere das Fehlen von Regelungen, damit Wohnungseigentümer und ältere Hauseigentümer die Steuervergünstigungen nutzen können. Die Stellungnahme des Vereins zum Entwurf des Gesetzes finden Sie hier.

Schäden durch Mietnomaden

2011-07-23T10:14:00.000+02:00

Sie sind hier: Versichern / Privatkunden / Haushalt & Eigentum / Mietnomaden Versicherung

Schäden durch Mietnomaden

Über die Mietnomadenversicherung lassen sich zukünftig auch Schäden durch Mietnomaden absichern.
Zu tragen kommt dieser Versicherungsschutz bei den oftmals hohen Folgekosten, die Mietnomaden durch Nichtzahlen der Miete bzw. Zerstörung verursachen. In Abhängigkeit eines Mietausfallschadens wird für einen Mietausfall und Sachschäden entschädigt.
Versicherte Gefahren:

Mutwilligkeit
Verwahrlosung
Befall von Ungeziefer, Ratten oder Mäuse, in Folge der durch die Verwahrlosung entstandenen Verunreinigung oder durch Tod des Mieters

Selbstbehalt: Sofern nicht anderes vereinbart ist, beträgt der SB für den Sachschaden 20 % des Schadens, mind. 250 €, höchstens 1.000 €.
Versicherte Kosten:

Aufräum- oder Entsorgungskosten
Dekontaminationskosten bei behördlicher Anordnung
Kosten für Reinigung, Renovierung und Desinfektion

Der besondere Vorteil der Mietnomadenversicherung:
Sollte die Immobilie nach der Räumung wegen einer erforderlichen Sanierung oder Renovierung nicht vermietbar sein, leistet der Versicherer zusätzlich für die Dauer von 2 Monaten Entschädigung für den Ausfall der Kaltmiete für die Zeit dieser Arbeiten.
Nicht versichert sind:

Verschleiß, Abnutzung
Schäden die über eine Gebäudeversicherung abgedeckt werden können

Was kostet eine Mietnomadenversicherung

Deckungsbausteine	Versicherungssumme / max. Haftung	Jahresbeitrag inkl. gültiger Vers.-Steuer von z.Zt. 19 %
Mietausfall	6 Monate Haftzeit max. 5000 €	52,07 €
Mietausfall	12 Monate Haftzeit max. 10.000 €	80,48 €
Sachschäden (optional zu vereinbaren / nicht einzeln abzuschließen)	10.0000 €	28,46 €
	20.000 €	32,02 €
	30.000 €	35,59 €

Ein Beispiel :
Eine vermietete Wohneinheit soll gegen Mietausfall von max. zwölf Monaten versichert werden. Zusätzlich soll ein möglicher Sachschaden an der Wohnung von 30.000 € mitversichert werden.
Der Beitag beträgt 80,84 € für den Mietausfall und 35,59 € für den möglichen Sachschaden, somit insgesamt 116,43 € inkl. Vers.-Steuer im Jahr.
Alle genannten Prämien sind unverbindlich. Tarifstand 5.2011

Freie Wahl des Schornsteinfegers - Mehr Pflichten für Hausbesitzer / Feuerstättenbescheid als Basis

2011-06-16T08:29:00.002+02:00

Die Zeiten, in denen der Bezirksschornsteinfeger oder einer seiner Mitarbeiter automatisch ins Haus kam, sind bald passé. Ab 1. Januar 2013 können Hausbesitzer „ihren“ Schornsteinfeger frei wählen. Die Wahlfreiheit bringt aber auch neue Verpflichtungen: Nach dem neuen Schornsteinfeger-Handwerksgesetz (SchfHwG) müssen Haus- und Wohnungseigentümer künftig selbst dafür sorgen, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Arbeiten rechtzeitig vorgenommen werden.
Wie oft gefegt, kontrolliert und gemessen werden muss, verrät der (gebührenpflichtige) Feuerstättenbescheid, den Hausbesitzer nach einer Feuerstättenschau spätestens bis Ende 2012 von ihrem Bezirksschornsteinfeger erhalten. Ab 2013 muss der „bevollmächtigte“ Schornsteinfeger dann die Feuerstättenschau alle dreieinhalb Jahre durchführen – außerdem immer dann, wenn eine Feuerstätte neu errichtet wird oder wenn sich das Nutzerverhalten wesentlich ändert.
Bei der Feuerstättenschau besichtigt der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger die Feuerstätten, überprüft ihre Betriebs- und Brandsicherheit und eventuelle Veränderungen an der Anlage.
Der Feuerstättenbescheid kostet je nach Zahl der Feuerstätten nach Angaben des Bundesverbands des Schornsteinfegerhandwerks bis zu 40 Euro. Er nennt

alle vorhandenen Feuerstätten und die dazugehörigen Abgasanlagen eines Hauses
die durchzuführenden Arbeiten
die Fristen und
die geltenden Rechtsgrundlagen, nämlich die seit Anfang 2010 bundesweit geltende Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) und die Erste Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (1.BImSchV).

Was der Schornsteinfeger innerhalb der drei Jahre dann messen und kehren muss, hängt von Art und Alter der Heizung ab. So müssen nach der 1. BImSchV Wärmeverluste, Abgase und Kohlenmonoxidgehalt bei über zwölf Jahre alten Ölheizungen alle zwei Jahre gemessen werden, bei jüngeren Anlagen nur alle drei Jahre. Wird ein Haus in der Heizperiode täglich mit einem Kamin- oder Kachelofen geheizt, kommt der Schornsteinfeger gemäß KÜO dreimal jährlich zum Fegen und Überprüfen des Kamins, bei herkömmlichen Öl- und Gasheizungen dagegen nur einmal.
Schon jetzt können Haus und Eigentümer die Arbeiten an einen – zugelassenen – Schornsteinfeger aus dem EU-Ausland oder aus der Schweiz vergeben; ab 2013 können sie dann auch qualifizierte Betriebe aus Deutschland beauftragen. Der beauftragte Schornsteinfeger muss auf einem Formblatt bestätigen, dass er die im Feuerstättenbescheid gelisteten Arbeiten durchgeführt hat und dass die Feuerstätte in einem korrekten Zustand ist. Der Hauseigentümer ist dafür verantwortlich, dass der bevollmächtigte Schornsteinfeger (Bezirksschornsteinfeger) die Bestätigungen rechtzeitig – spätestens 14 Tage nach Ablauf des im Feuerstättenbescheid gesetzten Termins – erhält. Geschieht das nicht, kann eine so genannte „Ersatzvornahme“ angeordnet werden, das heißt der bevollmächtigte Schornsteinfeger führt die Arbeiten durch. Außerdem müssen Hausbesitzer nachweisen, dass alle im Feuerstättenbescheid gelisteten Arbeiten pünktlich ausgeführt werden, um bei einem Schaden versichert zu sein.
Die Wahlfreiheit soll zu mehr Wettbewerb zwischen den Schornsteinfegern führen; ob die Gebühren für die Hausbesitzer sinken, ist unklar. Zwar können die Gebühren ab 2013 verhandelt werden; zusätzliche Kosten für Akquise oder weitere Anfahrten heben diesen Kostenvorteil möglicherweise wieder auf. In keinem Fall sollten sich Eigentümer drängen lassen, schon jetzt Aufträge zu vergeben. Dazu bleibt bis Ende 2012 Zeit.
Mehr über das Gesetz und den Feuerstättenbescheid lesen Sie unter www.schornsteinfeger.de

Bauabnahme: Rechtsakt mit weitreichenden Folgen

2011-06-16T08:25:00.000+02:00

Ob Neubau eines Hauses oder umfangreiche Modernisierung: Wenn die Handwerker ihre Arbeit beendet haben, müssen die Kunden die Arbeit „abnehmen“. Nach § 640 Abs.1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sind Bauherren zur Abnahme verpflichtet. Mit der Abnahme bestätigt der Kunde, dass die Arbeit – im Großen und Ganzen – dem Vertrag entspricht und mängelfrei ist.
Die ist Abnahme keine Formalie, wie manche Unternehmer behaupten: Sie ist ein Rechtsakt mit weitreichenden Folgen – für Auftraggeber und Auftragnehmer.

Der Unternehmer hat Anspruch auf die Schlusszahlung.
Die Gefahr für Schäden geht auf den Auftraggeber über. Vor der Abnahme muss der Unternehmer Bauschäden, beispielsweise in Folge eines Unwetters, auf eigene Kosten beseitigen. Nach der Abnahme liegt dieses Risiko beim Auftraggeber. Das bedeutet: Baukunden müssen ihr Haus spätestens jetzt selbst versichern! (Link auf Versicherungen in der Bauzeit)
Die so genannte Beweislast kehrt sich um: Vor der Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass die Arbeit vertragsgemäß durchgeführt wurde und dass sie frei von Mängeln ist und wie vereinbart durchgeführt wurde. Nach der Abnahme müssen die Baukunden beweisen, dass der Unternehmer für einen Mangel verantwortlich ist.
Die Gewährleistungsfristen beginnen. Ab jetzt heißt es: die Verjährungsfrist beachten!
Ohne Vorbehalt verliert der Kunde den Anspruch auf Beseitigung der bekannten Mängel bzw. Neuherstellung.

Es gibt drei Arten der Bauabnahme, die – je nach den Regelungen im Bauvertrag – unterschiedlichen rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen unterliegen können:

förmliche Abnahme: Baukunden und Vertreter der/des ausführenden Unternehmen/s begehen und besichtigen gemeinsam die Baustelle und überprüfen das Haus bzw. die umgebauten Gebäudeteile. Das Ergebnis – einschließlich der festgestellten Mängel – wird in einem Abnahmeprotokoll festgehalten.
konkludente (schlüssige) Abnahme: Die Kunden geben durch ihr Verhalten zu verstehen, dass sie mit dem Bauwerk, so wie es ist, zufrieden sind. Als schlüssiges Verhalten gilt beispielsweise, wenn sie in das Haus einziehen, den restlichen Werklohn vorbehaltlos zahlen, nach einem „Schlussrechnungsgespräch“ nur einen Betrag für gerügte Mängel zurückbehalten, die Arbeiten selbst fortführen oder den Handwerkern Trinkgelder geben (!)
fiktive Abnahme: Nach Ablauf einer bestimmten Frist vom Unternehmer gesetzten „angemessenen“ Frist (§ 640 Abs. 1 Satz 3 BGB) oder nach Ablauf von zwölf bzw. sechs Werktagen gilt das Haus automatisch als abgenommen. Bei VOB/B-Verträgen zählen auch Samstage als Werktag! Baukunden können die fiktive Abnahme verhindern, indem sie vor Ablauf der Frist die förmliche Abnahme verlangen oder die Abnahme verweigern.
Hier kommt es z.B. ganz wesentlich darauf an, ob sich der Bauvertrag nach BGB, VOB oder einer Mischung aus beidem richtet. Einen Bauvertrag, der auf private Bauherren zugeschnitten ist, gibt es leider noch immer nicht.

Kunden sollten stets auf einer förmlichen Abnahme bestehen (schon im Bauvertrag festschreiben) und einen sachkundigen Architekten oder Bau-Ingenieur hinzuziehen. wohnen im eigentum vermittelt seinen Mitgliedern kompetente BauberaterInnen. Damit keine Mängel übersehen oder vergessen werden, ist es ratsam, die Baustelle schon vor dem eigentlichen Abnahmetermin gemeinsam mit dem Bauberater zu kontrollieren. Sinnvoll ist es, die Vorbesichtigung anhand des Leistungsverzeichnisses vorzunehmen. Dieses Vorgehen strukturiert die Prüfungen und lenkt das Augenmerk auf die wesentlichen Dinge.
Die Baukunden sollten die Mängel schriftlich und ggf. mit Fotos dokumentieren und das persönliche Protokoll beim eigentlichen Abnahmetermin parat haben. Es empfiehlt sich eine Liste all jener Bereiche eines Einzelgewerks oder des gesamten Bauwerks zu erstellen, die aus bautechnischen oder anderen Gründen nicht besichtigt werden konnten. Auf diese sollte der Bauherr dann beim Abnahmetermin ein besonderes Augenmerk legen.
Achtung: Mängel müssen bei der Abnahme ausdrücklich benannt, ihre Beseitigung ausdrücklich gefordert werden. Geschieht dies nicht, gelten die Mängel als abgenommen! Die Kunden verlieren das Recht auf kostenlose Beseitigung der Mängel!
Alle Mängel sollten in einem schriftlichen Abnahmeprotokoll aufgelistet werden, das zum Abschluss von allen an der Abnahme Beteiligten unterschrieben werden sollte. Es ist sinnvoll, im Protokoll eine Frist zu setzen, in der die Mängel zu beseitigen sind, und einen zweiten Abnahmetermin zu vereinbaren. Ist im Vertrag eine Vertragsstrafe vereinbart, muss der Kunde sich diese im Abnahmeprotokoll ebenfalls ausdrücklich vorbehalten, da der Anspruch sonst verloren geht.
Liegen keine wesentlichen Mängel vor, hat der Unternehmer einen (gerichtlich einklagbaren) Anspruch auf Abnahme. Allerdings kann auch bei mehreren kleinen Mängeln unter Umständen eine Abnahme ganz verweigert werden. Hier kommt es stets auf die Gegebenheiten des Einzelfalles an. Bei einzelnen geringfügigen Mängeln muss die Abnahme vorgenommen werden, allerdings nur unter Vorbehalt der Mängelbeseitigung.
Für verdeckte, also zum Zeitpunkt der Abnahme nicht sichtbare Mängel gelten automatisch die üblichen Gewährleistungszeiten nach VOB und BGB. Es ist ratsam, im Abnahmeprotokoll all jene Bereiche zu benennen, die nicht mehr sichtbar sind, sodass es später keinen Streit darüber geben kann, ob ein Bauteil zum Zeitpunkt der Abnahme sichtbar war oder nicht.
Mitglieder von wohnen im eigentum können verschiedene Beratungsangebote (Link zu Beratungsangeboten) nutzen und ein Infoblatt zur Bauabnahme und ein Muster-Abnahmeprotokoll herunterladen.

Die Bauabnahme
Ratgeber und Abnahme-Protokoll für Mitgleder
Muster-Bauabnahmeprotokoll
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Die Bauabnahme
Ratgeber für die Abnahme von Einfamilienhäusern
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Impressum

Altbauten sanieren – Energie sparen

2011-06-16T08:23:00.000+02:00

Häuser, die vor 15 Jahren gebaut wurden, sind im Hinblick auf die Energieeffizienz bereits Altbauten. Mit individuellen, auf das jeweilige Haus zugeschnittenen Sanierungsmaßnahmen lässt sich der Wärmebedarf bei älteren Häusern um 50 bis 70 % reduzieren, ohne dass der Wohnkomfort zurückgeschraubt werden muss.
In ihrem Buch „Altbauten sanieren – Energie sparen“ führen Doris Haas-Arndt und Fred Ranft in die architektonischen, bauphysikalischen und bautechnischen Grundlagen der energetischen Sanierung ein. Der Schwerpunkt liegt dabei auf der Analyse von Schwachstellen, der Sanierung der Gebäudehülle und der Gebäudetechnik. Erfahrungen aus schon realisierten Projekten veranschaulichen das Thema und helfen, Chancen bei der Sanierung zu erkennen und zu nutzen. Verständliche Tipps zeigen unter anderem, wie die nötige Dämmstoffstärke abhängig vom geforderten U-Wert und der Wärmeleitfähigkeit des Materials schnell und einfach ermittelt werden kann.
Besonderer Augenmerk wird auf die ökologische Relevanz des jeweiligen Dämmmaterials gelegt. Eine Liste mit gängigen Dämmstoffen verrät, wie viel Primärenergie zur Herstellung der verschiedenen Materialien benötigt wird und wie umweltverträglich sie sind.
Eine weitere Tabelle ordnet die verschiedenen Dämmmaterialien den jeweiligen Einsatzbereichen zu und bewertet die Wärme- und Schalldämmeigenschaften, den sommerlichen Wärmeschutz und die Feuchteregulierung.
Zu guter Letzt werden die vorgestellten Maßnahmen einer allgemeinen wirtschaftlichen Bewertung unterzogen. Diese Prüfung muss selbstverständlich bei jeder geplanten Haussanierung individuell erfolgen. Dies geschieht in der Regel in einem so genannten Energieberatungsbericht im Rahmen einer Vor-Ort-Beratung.
Doris Haas-Arndt, Fred Ranft : Altbauten sanieren - Energie sparen, BINE-Fachbuch, Hrsg.: FIZ Karlsruhe, Bonn; 3., aktual. Aufl., 2011, 152 S., 102 Abb., Kartoniert
Fraunhofer IRB Verlag, ISBN 978-3-8167-8361-9, ISBN 978-3-8167-8367-1 (E-Book), 24,80 Euro oder 19,80 Euro als .pdf

BGH: Akteneinsicht im Büro des Verwalters

2011-05-20T08:07:00.000+02:00

Wohnungseigentümer dürfen nach §§ 675, 666 BGB die Verwaltungsunterlagen ihrer Wohnanlage, beispielsweise Kostenvoranschläge oder Abrechnungen, einsehen. Sie müssen dies allerdings im Büro des Verwalters tun. Einen Anspruch auf Zusendung von Kopien haben Wohnungseigentümer auch dann nicht, wenn sie die Kosten übernehmen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am 11. Februar 2011 (Az. V ZR 66/10).
Ein Wohnungseigentümer hatte von der Verwalterin seiner Wohnanlage u.a. die Übersendung von Ablichtungen verschiedener Unterlagen verlangt. Zu Unrecht, urteilten die Richter. Ist im Verwaltervertrag nichts anderes vereinbart, muss die Einsichtnahme in die Unterlagen grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters erfolgen, da dort der Schwerpunkt der Verwaltertätigkeit liegt. Um ihr Informationsrecht wahrzunehmen, dürfen Wohnungseigentümer allerdings im Büro des Verwalters auf ihre Kosten selbst Ablichtungen – beispielsweise Fotokopien, Fotos oder Scans – fertigen oder – gegen Erstattung der Kosten – Kopien fertigen lassen.
Weil Verwalter nicht verpflichtet sind, außerhalb der Geschäftsräume die Einsichtnahme in bestimmte Unterlagen zu gewähren, sind sie auch nicht verpflichtet, Kopien der Unterlagen zuzusenden. Eine Versendepflicht besteht nur dann, wenn einzelne Wohnungseigentümer andernfalls die ihm zustehenden Informationen nicht rechtzeitig (z.B. vor einer Eigentümerversammlung) erhalten. Dies war nicht der Fall.
Die Kosten und der Zeitaufwand für die Fahrt zu dem Büro des Verwalters sind Wohnungseigentümern nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs zumindest dann zuzumuten, wenn Büro und Wohnung nur rund 20 Kilometer voneinander entfernt liegen. Ob sie bei noch größeren Entfernungen anders entschieden hätten, ließen die Richter ausdrücklich offen.

Zeit für einen Paradigmenwechsel 60 Jahre Wohnungseigentum – unbekannt und unbeachtet

2011-05-20T08:05:00.000+02:00

Im März 1951 trat in Deutschland das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Kraft. wohnen im eigentum nimmt das 60-jährige Bestehen des Gesetzes zum Anlass, in der Broschüre „60 Jahre Wohnungseigentum – unbekannt und unbeachtet“ einen historischen Abriss und Ausblick auf die Entwicklung des Gesetzes und des Wohnungseigentums aus dem Blickwinkel der selbst nutzenden Wohnungseigentümer und kleinen Kapitalanleger zu geben.
Bislang sind Wohnungseigentümer in Deutschland weitgehend unbekannte Wesen; das Wohnungseigentum ist eine „Terra Incognita“. Datenlage und Forschungsstand sind mehr als defizitär. Weil Wohnungseigentümer nur wenig organisiert sind und ihre Interessen oft nicht selbst vertreten, werden sie von Politik und Öffentlichkeit kaum wahrgenommen. Den ehrenamtlich tätigen Verwaltungsbeiräten fehlt der gesetzliche Auftrag, die Eigentümergemeinschaft nach außen vertreten oder zu mindestens darstellen zu können. Die politische Interessenvertretung beanspruchen bislang fast ausschließlich Verwalter, Rechtsanwälte, Bauträger, Wohnungsgesellschaften, Richter und ihre Verbände.
Dieser Meinungsführerschaft und nicht seltenen Bevormundung arbeitet wohnen im eigentum bewusst entgegen. Mit der 56-seitigen Broschüre leitet der Verbraucherschutzverein einen Perspektiv- und Paradigmenwechsel ein. Die Beiträge verschiedener Autoren sollen das Bewusstsein stärken, dass die Wohnungseigentümer „die Eigentümer“ sind und dass sie sich mit ihrer Erfahrung und ihrem Wissen als Anwälte in eigener Sache am besten vertreten.
Gabriele Heinrich gibt einen historischen Rückblick und setzt die Novellierungen des WEGesetzes in Beziehung zur baulich-sozialen Entwicklung des Wohnungseigentums. Ihre Geschichte des Wohnungseigentums wird unterlegt mit sechs Steckbriefen von Wohnungseigentumsanlagen aus den sechs Jahrzehnten. Dr. Matthias Schmieder beschreibt die herausragende wirtschaftliche Bedeutung des Wohnungseigentums, die nicht mit seiner politischen Bedeutung korrespondiert. Mit der oft unrühmlichen Rolle der Mehrheitseigentümer befasst sich Werner Schmidt in zwei Beiträgen. Er beschreibt u.a., wie ein Immobilienfonds eine „normale“ WEG eroberte. Schließlich wirft Ludwig Waldmann einen Blick auf die „Kirschen in Nachbars Garten“, d.h. auf das spanische und französische Wohnungseigentumsgesetz.
Die Broschüre soll zur Diskussion über Reformen rund um das Wohnungseigentum anregen.
Für Nicht-Mitglieder kostet die informative Schrift 7 Euro inklusive Versandkosten (Bestellung gegen Vorkasse). Mitglieder von wohnen im eigentum können die pdf-Version oder die gedruckte Version gegen einen Unkostenbeitrag bestellen. Da in die Broschüre sehr viel ehrenamtliche Arbeit eingeflossen, freut sich der Verein über jede (finanzielle) Anerkennung und bittet um einen freiwilligen Beitrag zur Deckung der Kosten.
Bestellungen: wohnen im eigentum, Thomas-Mann-Straße 5, 53111 Bonn, Tel. 0228/30412677, Fax 0228/7215873, kundencenter@wohnen-im-eigentum.de.

Wohnungskauf: Checkliste für Kapitalanleger

2011-05-16T06:13:00.000+02:00

Ein Wohnungskauf ist für die meisten Menschen die größte Anschaffung ihres Lebens. Ob die Investition zum gewünschten Erfolg führt, hängt wesentlich von den Entscheidungen des Käufers ab. „Neben der richtigen Finanzierung kommt es vor allem auf die sorgfältige Auswahl des Objektes an“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. An erster Stelle steht dabei die Frage der Vermietbarkeit. „Lage, Zuschnitt und Ausstattung müssen den Anforderungen möglichst vieler potenzieller Mieter entsprechen, sonst steht die jeweilige Wohnung womöglich über einen längeren Zeitraum hinweg leer.“
Der Standort Eine Wohnung sollte in der Regel gut erreichbar sein, sowohl mit dem Auto als auch mit dem öffentlichen Nahverkehr. „Generelle Aussagen zur übrigen Infrastruktur einer Wohnung lassen sich jedoch kaum treffen“, meint Schick. Denn eine optimale Infrastruktur für alle Bevölkerungsgruppen gibt es nicht. „Ältere Menschen beispielsweise sind sehr an der Nähe zu Ärzten und medizinischen Versorgungseinrichtungen interessiert, junge Leute bevorzugen dagegen Gebiete mit vielfältigen Freizeitangeboten und Familien mit Kindern achten darauf, dass die Schulen und Betreuungseinrichtungen möglichst zu Fuß zu erreichen sind.“
Anleger sollten sich bei der Auswahl möglicher Standorte zunächst vor allem von der demographischen Entwicklung in der Region leiten lassen. „Die Chance der Vermietung steigt, je größer das Bevölkerungswachstum ist“, so Schick. „Außerdem ist zu berücksichtigen, dass die jeweils vorhandenen Bevölkerungsgruppen auch ganz bestimmte Wohnbedürfnisse haben.“ In einer Region mit einer alternden Bevölkerung ist es in der Regel günstiger, eine kleine Wohnung im Erdgeschoss oder im ersten Obergeschoss zu erwerben. In Gegenden mit einem überproportionalen Anteil an 25- bis 40jährigen Menschen sind dagegen vor allem Drei- bis Vierzimmerwohnungen gefragt, die gern auch in den oberen Stockwerken liegen dürfen. Eine erhöhte Nachfrage in diesem Segment ist jedoch eher die Ausnahme: Denn vor allem in den Großstädten sind Ein- und Zwei-Personenhaushalte inzwischen in der Überzahl, so dass sich kleinere Wohnungen meist leichter vermieten lassen als große.
Die Wohnung „Bei der Besichtigung, sollten die ersten Eindrücke nicht außen vor bleiben“, sagt Schick. „Der Zustand der Fassade, des Eingangsbereiches und des Treppenhauses sind wichtige Indikatoren für die Qualität des Objektes. Schäden im Putz, verbeulte Briefkästen, eine nicht voll funktionsfähige Gegensprechanlage oder ein defektes Treppenlicht wirken stark wertmindernd und sollten sich daher auch im Kaufpreis niederschlagen. Zudem weisen derartige Mängel auf eine nachlässige Verwaltung hin.“
Verhältnismäßig lang ist die Checkliste für die technische Ausstattung einer Wohnung. Bei alphabetischer Anordnung beginnt sie bei der Abluftanlage in Bad oder Küche und endet bei der Wohnungstür. „Kompromisse sollten hier nur in Ausnahmefällen gemacht werden“, meint Schick. Denn eine Vielzahl von Merkmalen wie beispielsweise die Heizungsanlage oder die Zahl der Steckdosen lässt sich nur mit großem Aufwand verändern.
Für den Vermietungserfolg immer wichtiger wird die Frage, ob die Wohnung auch einen Balkon hat. „Viele Mietinteressenten suchen im Internet gezielt nach bestimmten Ausstattungsmerkmalen“, sagt Schick. „Rund 15 Prozent der Deutschen würden niemals in eine Wohnung ohne Balkon ziehen.“ Außerdem gewinnt die Frage nach der Energieeffizienz immer mehr an Bedeutung. „Bereits seit Juli 2009 muss beim Verkauf einer Wohnung auch ein Energieausweis vorgelegt werden“, erklärt Ulrich Löhlein, Leiter Servicecenter Immobilienverwaltung im IVD. Aus diesem Dokument geht hervor, wie hoch der Energiebedarf der jeweiligen Wohnung ist. Generell kann davon ausgegangen werden, dass es sich bei Wohngebäuden mit einem Energieverbrauch von unter 100 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr um ein Haus mit gutem oder sehr gutem energetischen Standard handelt. „Die Mietnebenkosten, speziell die Heizkosten, werden deutlich günstiger ausfallen als bei einem Gebäude mit höheren Kennzahlen“, so Löhlein.
Die InvestitionskostenZusammen mit Lage und Ausstattung gehören die Kosten der Investition zu den wichtigsten Kriterien beim Wohnungskauf. Die zusätzlich zum notariellen Kaufpreis anfallenden Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notargebühr) sollten beachtet werden. Hinzu kommt das monatliche Hausgeld, einschließlich des Verwalterhonorars und der Instandhaltungsrücklagen. „Kaufinteressenten für eine vermietete Wohnung sollten unbedingt prüfen, aus welchen Posten sich das Hausgeld zusammensetzt und ob die einzelnen Beiträge angemessen sind“, sagt Schick. „Um eventuelle Überraschungen zu vermeiden, sollte außerdem überprüft werden, ob es noch offene Baulasten beziehungsweise Belastungen im Grundbuch gibt, die auf den Käufer übergehen können.“
Die Unterlagen Zu den Unterlagen, die ein Käufer unbedingt anfordern sollte, gehören die Baubeschreibung, der Grundsteuerbescheid, der Nachweis der Feuerversicherung, die Hausgeldabrechnung mit Wirtschaftsplan, die Wohnflächenberechnung sowie die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlung. „Letzteres ist besonders wichtig, denn im Gegensatz zum Hausbesitzer ist der Wohnungsbesitzer mit seinem Eigentum in das Eigentum und in die Interessen der anderen Wohnungseigentümer der jeweiligen Wohnanlage eingebunden“, sagt Schick. „Ein Wohnungseigentümer kann beispielsweise nicht frei entscheiden, wann, von wem und mit welcher Farbe die Fassade gestrichen wird, sondern muss sich mit den anderen Eigentümern abstimmen. Kaufinteressenten sollten sich daher darüber informieren, wie die bisherigen Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung zustande gekommen sind.“

ZENSUS 2011 - Gebäude- und Wohnungszählung beginnt

2011-05-16T06:11:00.000+02:00

Die „Volkszählung“ 2011 wirft ihre Schatten voraus. Die „Zensus 2011“ genannte Datenerhebung wird überwiegend als Abgleich mit vorhandenen Registern und Auskunfteien zum Stichtag im Mai 2011 erfolgen. Neben der Registerabfrage wird auch eine Gebäude- und Wohnungserhebung durchgeführt, um die mangelnde Datenlage zum Immobilienbestand in Deutschland zu verbessern. Im Abgleich mit den Melderegistern etc. soll so eine einigermaßen verlässliche Datenbasis geschaffen werden.
Die Gebäude- und Wohnungserhebung soll postalisch mittels Fragebögen erfolgen. Neben der Haus- und Wohnungseigentümern sind auch die Verwalter auskunftspflichtig! Bei Letzteren beschränkt sich die Auskunftspflicht auf die Angaben zum Gebäude und den Namen und die Anschrift der Eigentümer, soweit der Verwalter keine weitergehenden Angaben machen kann. Hiermit trägt der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung, dass der Verwalter des Gemeinschaftseigentums in der Regel keine Detailangaben zu den Wohnungen machen kann (§ 18 II S. 4 ZensG 2011).
Jetzt den Zensus vorbereiten!In der Praxis werden viele Eigentümer jedoch die Fragen der Statistiker an den Verwalter weiterleiten oder in langen Telefonaten Nachfrage halten. Daher gilt es jetzt den Zensus im Verwalterbüro umgehend vorzubereiten!
Um die Datenfülle zu demonstrieren, sei folgendes Beispiel gebildet:50 Wohnungen in acht Gebäuden veranlassen acht Gebäudefragebogen mit je sechs Fragen. Hinzu kommen jeweils neun Fragen zu jeder der 50 Wohnungen. Insgesamt muss man also bei 50 Wohnungen in acht Gebäuden 498 Fragen beantworten. Dies ist neben der Recherche nicht vorhandener Daten ein sich – je nach Verwaltungsbestand - immens multiplizierender Aufwand.
Diese Fragen dem Eigentümer am Telefon zu beantworten, führt letztlich zum Verwaltungsstillstand. Auch die Weiterleitung der Fragebögen an die Eigentümer wird dem Verwalter trotz gesetzlicher Regelung nicht viel helfen, da die Eigentümer mit den Rückfragen wieder im Verwaltungsbüro auflaufen. Als Immobilien-Verwalter gilt es also jetzt, entsprechende Vorbereitungen zu treffen.
Auskunft gegen zusätzliches Verwalter-EntgeltEine Möglichkeit ist, den Eigentümern anzubieten, die Auskunftspflicht für diese - natürlich gegen zusätzliches Entgelt - zu erledigen. In der Mietverwaltung, in der die meisten Daten in der Verwalter-EDV vorgehalten werden, kann dies ein symbolischer Beitrag je Objekt sein.
In der Wohnungseigentumsverwaltung ohne Verwaltung des Sondereigentums muss der WEG-Verwalter die Mieter-/Nutzerdaten und die Ausstattungsmerkmale erst nacherfassen. Dies muss je Wohnung gesondert abgerechnet werden. Sondereigentümer, die den Service nicht zahlen wollen, müssen den Wohnungsbogen dann selber ausfüllen!
Neben dem Eigentümer sind auch Verwalter in der Meldepflicht und müssen sich deshalb auf die Lieferung der Daten vorbereiten. Zunächst reicht es, das Eintreffen der Erfassungsformulare abzuwarten. Diese Formulare sind in leichtrosa mit definierten Feldern gestaltet, um elektronisch ausgelesen zu werden und damit den Statistikämtern die Erfassung zu erleichtern. Um automatisch besser gegriffen und transportiert zu werden, sind die Fragebögen mit umlaufenden Rändern versehen und entsprechen nicht den DIN A 4 Format. Dadurch ist es nicht möglich, die Bögen maschinell im Verwalterbüro auszufüllen, da handelsübliche Drucker das Papierformat nicht kennen und somit Einzug und Vorschub nicht exakt durchführen werden.
Es fällt also zusätzlich Zeit für die Bearbeitung per Hand an – dafür sollte für Mai 2011 entsprechend Personal für die Aufgabe vorgehalten werden. Die im Mai 2011 zu erwartenden Fragebögen sind binnen 14 Tagen zu beantworten.
Möglichkeiten elektronischer DatenlieferungEinzige Alternative im Verwalterbüro ist die elektronische Datenlieferung. Hier bieten die statistischen Landesämter verschiedene Möglichkeiten an. Neben der Großlösung „Core Reporter“, einer elektronischen Schnittstelle, sind die Ämter auch bereit, Dateien im CSV Format (ähnlich Excel) einzulesen. Eine solche Datei ist mit Microsoft Standartsoftware erzeugbar. Zur Klärung sollten rechtzeitig der Support der Verwalter-Software sowie der EDV-Administrator einbezogen werden.Bei gängiger Windows-Software sollte es jedoch unproblematisch sein, die gewünschte Dateiform zu generieren.
Allerdings werden Sie beim Probelauf sehr deutlich die Schwächen Ihrer Stammdatenerfassung erkennen. Hand aus Herz, können Sie die folgenden Fragen für jede verwaltete Wohnung aus Ihrer EDV erkennen? Art der Wohnungsnutzung; Fläche; Zahl der Räume; WC; Badewanne oder Dusche; Zahl der Bewohner; Wohnungstyp; Eigentumsverhältnisse; Namen von bis zu zwei Nutzern.
Lücken in den vorhandenen Stammdaten wie Art der Wohnungsnutzung, Zahl und Name der Bewohner, Wohnungstyp etc. sollten bis Mai 2011 geschlossen sein, um rechtzeitig vollständige Dateien an das zuständige statistische Landesamt übermitteln zu können. Das zuständige Amt sollte vorher über die Meldung durch den Verwalter informiert werden, um den Versand von Massen an Fragebögen an die Eigentümer zu verhindern.
Fragen zum Zensus 2011 beantwortet die Homepage www.Zensus2011.de, jedes statistische Landesamt mit Homepage und Telefonhotline. Beim IVD sind die Syndici der Regionen informiert, die Regionen führen Infoveranstaltungen durch.

Wie finde ich den richtigen Mieter?

2011-05-16T06:09:00.000+02:00

Der wirksamste Schutz vor Einmietbetrügern und Mietnomaden ist die Vermietung der Wohnung durch einen erfahrenen Spezialisten. Die vertragsrelevanten Erkundigungen, die Immobilienmakler und Hausverwalter des IVD vorab über Mietinteressenten einholen, können Vermieter am effektivsten vor Mietnomaden schützen. Dies ist auch eines der wesentlichen Ergebnisse eines Gutachtens über Mietnomaden, welches die Universität Bielefeld im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung erstellt hat. Privaten Vermietern fehlt meist die nötige Erfahrung bei der Vermietung ihrer Wohnung. Professionelle Vermieter können bei der Auswahl und Überprüfung der Mietinteressenten helfen. Die Rechtsanwaltskanzlei bethgeundpartner | immobilienanwälte (LINK EINFÜGEN: http://www.bethgeundpartner.de/) aus Hannover hat Handlungsoptionen nach der geltenden Rechtslage erarbeitet, wenn es darum geht den richtigen Mieter zu finden:
1. Informationen über den Mieter einholen
Bereits vor Abschluss des Mietvertrages sollten Informationen über den zukünftigen Mieter eingeholt werden. In Betracht kommen Auskünfte aus der Schufa, oder mittels eines Fragebogens über persönliche Angaben des Mieters. Sehr sinnvoll sind auch Auskünfte durch den ehemaligen Vermieter. IVD Immobilienverwalter haben verschiedene Kooperationspartner zur Auswahl, die Wirtschafts-Auskünfte erteilen. Sie gehen mit diesen Auskünften verantwortungsvoll um und vermeiden Missbrauch bei der Einholung von Auskünften. Nach der Neuregelung der gesetzlichen Grundlagen können auch Mieter selbst eine Auskunft von der Schufa erlangen und diese ihrem Vermieter bzw. dem Verwalter vorlegen.
2. Fälligkeit der ersten Miete vor Übergabe der WohnungDie Fälligkeit der ersten Mietzahlung kann bereits für einen Zeitpunkt vor Übergabe der Wohnung vereinbart werden. Wird diese Miete nicht gezahlt, braucht der Vermieter die Wohnung nicht zu übergeben.
3. Rechtzeitig abmahnenBei verspäteten oder ausbleibenden Mietzahlungen sollte der Vermieter den Mieter nicht nur mahnen, sondern auch zeitnah abmahnen. Bereits bei der ersten verspäteten Zahlung kann eine Kündigung für den Fall angedroht werden, dass der Mieter künftig nicht pünktlich zahlt. Eine im Wiederholungsfall ausgesprochene Kündigung wird auch durch vollständige Nachzahlung der Mietrückstände nicht unwirksam.
4. Schneller und richtig kündigen Die fristlose Kündigung kann bereits erfolgen, wenn der Mieter über längere Zeiträume in Verzug ist und die Beträge zwei Monatsmieten erreichen. Weitgehend unbekannt ist aber, dass eine Kündigung auch schon dann möglich ist, wenn der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten mit einem Betrag von etwas mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist. Das bedeutet: in diesem Fall muss der Vermieter nicht zwei Monate warten sondern nur bis zum Beginn des zweiten Monats. Hier können Vermieter und Verwalter also bereits erheblich Zeit sparen. Die fristlose Kündigung sollte immer auch mit einer ordentlichen Kündigung verbunden werden. Durch Zahlungsausgleich wird zwar die fristlose Kündigung unwirksam, nicht jedoch die ordentliche. Hier kommt es auf die präzise Formulierung der Kündigung an.
5. Gespräche und Vereinbarungen mit dem MieterDer Vermieter sollte bei Zahlungsverzug zunächst einmal immer das Gespräch mit dem Mieter suchen, um rechtzeitig Lösungsansätze zu finden und die Fronten nicht unnötig zu verhärten. Möglicherweise kann eine einvernehmliche Zahlungsvereinbarung getroffen werden. Die professionell-gewerblichen Vermieter haben mit der vorbeugenden Arbeit mit Mietern bei Zahlungsverzug sehr gute Erfahrungen gemacht und konnten die Zahlungsrückstände dadurch deutlich verringern. Auch den eigenen Anwalt sollte der Vermieter zunächst zum Gesprächskontakt mit dem Mieter und seinem Anwalt veranlassen. Eine vergleichsweise Regelung – auch noch im Gerichtsverfahren – ist immer schneller und häufig auch kostengünstiger als ein Räumungsprozess mit anschließenden Vollstreckungsmaßnahmen.
6. Mietkaution gegen MietnomadenGesetzlich geregelt ist, dass die Mietkaution durch den Mieter in drei Raten erbracht werden kann. Allerdings kann ein Vermieter die Übergabe der Kaution vorverlegen, wenn die gesamte Kaution durch eine Bürgschaft bezahlt wird. Statt einer Barkaution können Vermieter und Verwalter mit dem Mieter auch die moderne Form der Hinterlegung der Mietkaution durch eine Bürgschaft oder Versicherung vereinbaren. Dies hat für den Mieter den Vorteil, dass er keine Barmittel für die Kaution binden muss. Der Vermieter erhält sofort vor Übergabe der Wohnung die volle Kaution. Im IVD organisierte Verwalter haben die Möglichkeit, auf das Angebot eines Kooperationspartners wie der Eurokaution (ww.eurokaution.de) zurückzugreifen; hier erfolgt zusätzlich eine unabhängige Bonitätsprüfung der Mieter. Der Vermieter kann also doppelte Sicherheit und somit eine gute Vorbeugung gegen Mietnomaden erhalten.
7. Berliner RäumungMuss eine Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung durchgesetzt werden, kann das Modell der sog. „Berliner Räumung“ gewählt werden. Hierbei wird der Vermieter als Eigentümer der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher in den Besitz eingewiesen und sorgt dann selbst für die Räumung der Wohnung. Auf diesem Weg können Kosten gespart und das Verfahren erheblich beschleunigt werden. Durch die Rechtsprechung ist dieser Weg der Räumung für zulässig erklärt worden.
8. Urkundenprozess
Macht der Mieter keine Mietminderung geltend, kann im Urkundenprozess eine schnelle Titulierung von Mietforderungen erwirkt werden, zumal der Mieter dann meistens nicht in das Nachverfahren übergeht.
9. Räumungsfrist nur bei Zahlung laufenden Miete
Im Räumungsprozess sollte zur Vermeidung einer langen Räumungsfrist auf den Beschluss des OLG Stuttgart 13 U 89/06 vom 07. Juli 2006 hingewiesen werden. Danach ist die Gewährung einer Räumungsfrist unzumutbar, wenn die Zahlung der laufenden Miete für die Dauer der Räumungsfristen nicht gewährleistet ist.
10. Direkter Transfer der Miete an Vermieter bei Empfängern von staatlichen LeistungenBei der Verwendung von Leistungen des Sozialamtes für Unterkunft und Heizung durch den Leistungsberechtigten, kann vereinbart werden, dass die Miete direkt an den Vermieter gezahlt wird. Auch die Kaution kann vom Sozialamt übernommen werden. Dies sollte vor Abschluss des Mietvertrages angesprochen und vereinbart werden.
(Februar 2010, © IVD)

Kauf ein Haus und mach mehr daraus

2011-05-10T17:55:00.000+02:00

Vermögenssicherung und Vermögensaufbau mit Immobilien

Wussten Sie,

dass sich die Staatsverschuldung in Deutschland seit 1990 verdreifacht hat?
dass im Jahr 2010 vier europäische Staaten beinahe bankrott gegangen wären?
dass derzeit 12 Staaten akut von einem Staatsbankrott bedroht sind?
dass der einzige Weg für den Staat aus der Schuldenfalle "Geldentwertung" also "Inflation" heißt?

Die richtige und rechtzeitige Investition in Sachwerte, auch mit Krediten, schützt vor der getarnten Zwangsenteignung namens Inflation. Die Inflation hilft dem Investor sogar, wenn er es richtig macht.
Reagiert man nicht beherzt und effizient, bleibt von der Rente nicht viel übrig. Mit dem Erwerb von Immobilien kann man nicht nur Schlimmes verhindern, sondern sich ein erkleckliches Vermögen aufbauen. Immobilien sind besser als Gold. Gold bringt keine Miete und wird von Banken wesentlich weniger beliehen als Immobilien.
Doch wie findet man die richtige Immobilie? Welche Immobilie ist geeignet? Wann lohnt sich der Kauf? Wie berechne ich Renditen und wie stelle ich Immobilienwerte fest? Wie gehe ich mit Maklern um? Antworten nicht nur auf diese Fragen finden Sie in diesem Ratgeber. Aktuell und praxisnah wird der Ablauf des Immobilienerwerbs, vom Verhalten während der Besichtigung, über die Preisverhandlungen, bis zum Notartermin, übersichtlich beschrieben.
Nach dem Kauf will die Immobilie professionell betreut werden. Wie das geht, wird ebenfalls beschrieben und erläutert. Das ist noch nicht alles. Auch die steuerlichen Effekte werden betrachtet.
Das Buch ist in seiner verständlich geschriebenen Art der perfekte Ratgeber für jeden, der sich und sein Vermögen mit einer Investition in Sachwerte schützen will oder sich ein Vermögen aufbauen will. Der Leser braucht nur Schritt für Schritt den Empfehlungen zu folgen.
Inflation - Deflation - Staatsbankrott. Für Sie ab sofort kein Problem mehr. Handeln Sie wie ein Immobilienprofi!

EnEV 2009: Neue Maßstäbe für das energiesparende Bauen

2011-04-15T06:29:00.000+02:00

Seit dem 1.Oktober 2009 setzt die Energieeinsparverordnung EnEV 2009 neue Maßstäbe an das Bauen und Modernisieren. Die Anforderungen und Standards, die beim Neubau und bei Sanierungen oder Modernisierungen von älteren Wohngebäuden eingehalten werden müssen, wurden im Vergleich zur EnEV 2007 verschärft. Außerdem legt sie Pflichten zur Nachrüstung bestehender Wohngebäude fest. Mit gutem Grund: Drei Viertel aller Wohngebäude wurden vor 1979 errichtet. Viele entsprechen nicht einmal der ersten Wärmeverordnung, dem Vorreiter der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) und sind wahre Energieschleudern. Das Einsparpotenzial ist also bei Bestandsimmobilien besonders hoch:
Die wichtigsten Änderungen im Überblick:
Bei Neubauten wurde die Obergrenze für den zulässigen Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasser, Lüftung und Kühlung im Vergleich zur EnEV 2007 um etwa 30 % gesenkt, d.h. die Anforderungen wurden entsprechend verschärft. Dem verringerten zulässigen Jahres-Primärenergiebedarf entsprechend stieg der erforderliche Wärmeschutz der Gebäudehülle um ca. 15 %.
Der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung darf bei Neubauten einen Maximalwert nicht überschreiten. Dieser richtet sich nach Referenzgebäuden, also einem Wohnhaus mit der gleichen Form, der gleichen Gebäudenutzfläche und der gleichen Ausrichtung wie das geplante Wohnhaus.
Bei größeren Umbau-, Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen steigen die Anforderungen bei Altbauten ebenfalls um 30 %. Sollen Bauteile ersetzt oder erneuert werden, muss ein bestimmter Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) für das jeweilige Bauteil, gemessen in Watt pro Quadratmeter und Kelvin (W/m² K) eingehalten werden. Diese U-Werte können in der EnEV nachgelesen werden.
Die Anforderungen der EnEV müssen immer dann eingehalten werden, wenn mehr als 10 % der jeweiligen Bauteilfläche des Gebäudes – also bei Sanierung der Fassade mehr als 10 % der gesamten Außenwandfläche – saniert werden. In der EnEV 2007 lag die so genannte „Bagatellgrenze“ noch bei mehr als 20 % je Gebäudeseite.
Wer künftig eine zusammenhängende Nutzfläche von mehr als 50 m² ausbaut, beispielsweise beim Ausbau des Dachs, muss nachweisen, dass der neue Gebäudeteil den Neubau-Standard erfüllt, und zwar sowohl in Bezug auf den Jahres-Primärenergiebedarf als auch in Bezug auf den Wärmeschutz der Gebäudehülle,
Für alle Altbauten gelten – unabhängig davon, ob die Wohngebäude oder Bauteile bzw. technischen Anlagen modernisiert werden sollen oder nicht – bestimmte Nachrüstpflichten (Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen sind von diesen Nachrüstpflichten zum Teil ausgenommen):

Bisher ungedämmte, begehbare oberste Geschossecken beheizter Räume müssen ab dem 31.12.2011 gedämmt werden.
Elektrische Speicherheizsystemen mit über 20 Watt Heizleistung in Wohngebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten müssen stillgelegt werden. Die Nachrüstfristen sind ebenso unterschiedlich wie großzügig bemessen: Systeme, die bis Ende 1989 installiert wurden, dürfen von den Eigentümern ab 2020 nicht mehr betrieben werden. Wer seine elektrische Speicherheizung ab1990 installiert oder erneuert hat, darf sie nach 30 Jahren nicht mehr betreiben.

Den vollständigen Gesetzestextder EnEV2009 sowie zahlreiche Erläuterungen finden Sie im Internet unter http://www.enev-online.de/.

EnEV 2009 verlangt Dämmung der obersten ungedämmten Geschossdecken

2011-04-15T06:26:00.000+02:00

Gebäude verursachen in Deutschland etwa 40 % des Endenergieverbrauchs. Vor allem ältere Gebäude sind wahre Energieschleudern. Deshalb nimmt die Energieeinsparverordnung EnEV 2009 auch Besitzer von Bestandsimmobilien in die Pflicht. Bis zum 31. Dezember 2011 müssen nach § 10, Abs. 4 EnEV alle bislang ungedämmten oberen Geschossdecken in Wohngebäuden gedämmt sein. Alternativ ist auch die Dämmung des Dachs zulässig.
Ausgenommen von der Dämmpflicht sind Gebäude mit maximal zwei Wohneinheiten, also Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn mindestens eine Wohnung von den Eigentümern schon vor dem 1.2.2002 selbst bewohnt wurde. In diesen Häusern ist die Dämmung erst zwei Jahre nach einem Eigentümerwechsel vorgeschrieben. Den neuen Eigentümern bleiben dann zwei Jahre Zeit.
Nach der Dämmung darf der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke nach § 10 Abs. 3 der EnEV 0,24 Watt/(m²·K) nicht überschreiten. „Je nach verwendetem Dämmmaterial, Konstruktion und Baualtersklasse der Geschossdecke reicht eine 16 bis 18 cm dicke Dämmschicht aus“, weiß Dipl. Ing. Christoph Henkel. Ausnahmeregeln gibt es für Eigentümer, die ihr Haus erst kürzlich erworben haben: Liegt der Eigentümerwechsel weniger als zwei Jahre zurück, muss durch die Dämmung nur ein Wärmedurchgangskoeffizient von 0,30 Watt/(m²·K) erreicht werden.
Auch wenn Besitzer von selbst bewohnten Einfamilien- und Doppelhäusern nicht bis zum Jahresende tätig werden müssen, lohnt sich gerade für sie die Maßnahme besonders: „Durch die nachträgliche Dämmung können sie die Heizkosten merklich reduzieren. Die Investition amortisiert sich in wenigen Jahren“, erklärt Christoph Henkel. Außerdem fördert die KfW derzeit auch Einzelmaßnahmen zur energetischen Sanierung mit günstigen Krediten oder Zuschüssen.
In größeren Gebäuden ist die Dämmung bis zum Jahresende Pflicht. „Eigentümergemeinschaften sollten das Thema spätestens bei der bevorstehenden Eigentümerversammlung auf die Tagesordnung setzen“, rät Sandra Weeger-Elsner. Da die Maßnahme gesetzlich vorgeschrieben ist, reicht für die Entscheidung die einfache Mehrheit.
Was Wohnungseigentümer und Eigentümergemeinschaften bei Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen und -beschlüssen beachten müssen, zeigt der Rechts- und Finanzierungsratgeber „Der Modernisierungs-Knigge für Wohnungseigentümer“. Mitglieder von wohnen im eigentum können das Buch zum Preis von 14,90 Euro (inklusive Versandkosten, gegen Vorkasse) bei der Geschäftsstelle des Vereins, Thomas-Mann-Str. 5, 53111 Bonn, kundencenter@wohnen-im-eigentum.de, Tel. 0228/ 6297998, Fax 0228 / 721 58 73 bestellen. Nicht-Mitglieder zahlen 19,90 Euro.
Einen Vortrag von Christoph Henkel zu Fristen und Vorgaben der EnEV 2009 gibt’s hier zum Download.

60 Jahre Wohnungseigentum

2011-04-15T06:24:00.000+02:00

Eigentümergemeinschaften aus sechs Jahrzehnten stellen sich vor
Das Wohnungseigentumsgesetz ist 60 Jahre alt Es wurde am 15.3.1951 verabschiedet und ist seit dem 20.3.1951 in Kraft. Damals bestimmten noch Gebäuderuinen, provisorisch gesicherte Wohngebäude und Trümmerberge das Bild vieler deutscher Innenstädte.
Die Entwicklung des Wohnungseigentums
Im ersten Jahrzehnt nach Verabschiedung des Gesetzes bestand kein großes Angebot und wohl auch keine große Nachfrage nach Eigentumswohnungen; die staatliche Förderung konzentrierte sich auf den Mietwohnungsbau und Einfamilienhäuser. Erst in den 60er und 70er Jahren wuchs die Zahl der Eigentumswohnungen langsam, dann aber stetig. 1982 – also nach 30 Jahren – waren gerade mal 1,5 Mio. Wohnungen als Eigentumswohnungen ausgewiesen. 2011 – also nach weiteren 30 Jahren – besitzen private Haushalte 6,4 Mio. Eigentumswohnungen, das sind etwa 16 % aller Wohnungen in Deutschland. Die Zahl der Eigentumswohnungen hat sich vervierfacht, das Wohnungseigentum hat sich vielfältig entwickelt: Neben Stadthäusern in zentraler Lage gibt es Doppelhäuser und Reihenhauszeilen, die als WEGs konzipiert wurden, sowie große Wohnanlagen mit mehreren hundert, ja bis zu tausend Wohnungen.
WEGs stellen sich vor
Um auf die Bedeutung der Eigentümergemeinschaften in den Kommunen und Städten hinzuweisen und ihnen ein „Gesicht“ zu geben, stellen wir auf unserer Website Eigentümergemeinschaften aus allen sechs Jahrzehnten seit der Verabschiedung des Gesetzes vor. In jedem Monat porträtieren wir eine andere WEG:
1952 Eine der ältesten WEGs befindet sich in Bremen-Hastedt
1957 Im Rahmen der Internationalen Bauausstellung INTERBAU wurde die WEG Bartningstraße 11 – 13 im Hansaviertel in Berlin errichtet. 1969 "Wir haben früher viel Lehrgeld gezahlt" - Ende der 60er Jahre entstand diese WEG am Stadtrand von Berlin.
1970 Erst auf den zweiten Blick erschließen sich manche Besonderheiten des "Orplid" in Böblingen, das unter Denkmalschutz steht

Weitere Porträts finden Sie unter „WEGs stellen sich vor“. Gerne vermitteln wir Journalisten Adressen von WEGs vor Ort.

Leerstehende Wohngebäude

2011-04-05T17:15:00.000+02:00

Betriebsausgaben oder Werbungskosten durch Aufwendungen für ein leer stehendes zur Vermietung vorgesehenes Gebäude
Von: StB Simon Bruno
Aufwendungen für ein leer stehendes Gebäude können als vorab entstandene Werbungskosten oder Betriebsausgaben abzugsfähig sein. Zur Anerkennung werden aber ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen in belegbarer Form vorausgesetzt. Außerdem müssen die entstandenen Aufwendungen in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der zukünftigen Einkunftsart stehen.
Zeigt sich aufgrund vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt kein Markt besteht, können bauliche Umgestaltungen erwartet werden, um einen vermietbaren Zustand zu erreichen. Untätigkeit oder längerfristiges Inkaufnehmen eines ununterbrochenen Leerstands sprechen gegen eine Vermietungsabsicht oder für deren Aufgabe.
Unter Berücksichtigung der vorgenannten Grundsätze ist bei einem Leerstand von mehr als 20 Jahren allein aus diesem Grund zu unterstellen, dass zu keiner Zeit eine Vermietungsabsicht bestanden hat. Gleiches gilt, wenn über einen Zeitraum von zehn Jahren Renovierungsarbeiten durchgeführt werden, deren zielgerichtete alsbaldige Beendigung nicht erkennbar und der Entschluss zur Vermietung nicht absehbar ist.
Um eine Vermietungsabsicht beurteilen zu können, ist nicht nur auf einen einzelnen Veranlagungszeitraum abzustellen. Umstände aus früheren Jahren sind ebenso zu berücksichtigen wie solche bis zum Abschluss eines möglichen Klageverfahrens, denn die Gewinnerzielungsabsicht ist ein durch Dauerhaftigkeit und Nachhaltigkeit geprägtes Tatbestandsmerkmal.
(Quelle: Urteil des Bundesfinanzhofs[1])

Photovoltaikanlagen

2011-04-05T17:14:00.000+02:00

Photovoltaikanlage ist in der Regel ein eigenständiger Gewerbebetrieb
Von: StB Simon Bruno
Gegenstand der Gewerbesteuer ist jeder einzelne Gewerbebetrieb. Hat eine natürliche Person mehrere Betriebe, können mehrere eigenständige Gewerbebetriebe oder ein einheitlicher Gewerbebetrieb vorliegen. Bei mehreren Betrieben ist der Freibetrag in Höhe von 24.500 € mehrfach zu berücksichtigen, bei einem einheitlichen Betrieb insgesamt nur einmal. Ein einheitlicher Betrieb eröffnet die Möglichkeit, Gewinne und Verluste aus den Betriebsteilen auszugleichen.
Verschiedenartigkeit der jeweiligen Betriebe des Einzelunternehmers legt die Vermutung nahe, dass es sich jeweils um eigenständige Betriebe handelt. Gleichartigkeit lässt einen einheitlichen Gewerbebetrieb vermuten. Ein einheitlicher Gewerbebetrieb liegt auch vor, wenn sich die jeweiligen Betätigungen einander ergänzen.
Das Schleswig-Holsteinische Finanzgericht[1] hat entschieden, dass das Betreiben einer Photovoltaikanlage auf dem Betriebsgelände eines Einzelunternehmers (Handel mit Zeitungen, Zeitschriften usw.) wegen der Ungleichartigkeit der Tätigkeiten ein eigenständiger Gewerbebetrieb ist.
Der Bundesfinanzhof muss abschließend entscheiden.

Sparen Sie sich jetzt die Mietkaution!

2011-03-16T09:11:00.001+01:00

Sparen Sie sich jetzt die Mietkaution!

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Ratgeber Mietrechtslexikon

2011-03-16T09:03:00.000+01:00

Mietrecht A-C

Von Ablösung bis Betriebskosten.mehr

Mietrecht D-F

Von DDR-Altmietverträge bis fristlose Kündigung.mehr

Mietrecht G-I

Von Garagenmietvertrag bis Instandhaltung und Instandsetzung.mehr

Mietrecht J-L

Von Kaltmiete bis Luxusmodernisierung.mehr

Mietrecht M-O

Von Maklerprovision bis Nutzungsentschädigung.mehr

Mietrecht P-R

Von Pacht bis Räumung / Räumungsfrist.mehr

Mietrecht S-U

Von Schadensersatz bis Untermietverhältnis / Untervermietung.mehr

Mietrecht V-W

Von Vergleichsmiete, ortsübliche, bis Wohnungsübergabe / Übergabeprotokoll.mehr

Mietrecht X-Z

Von Zeitmietvertrag bis Zweckentfremdung.mehr

Mietrechtslexikon - Mietrecht von A bis Z: Alle wichtigen Begriffe rund ums Mietrecht kurz und präzise erklärt.

KfW-Darlehen für Modernisieren und Sanieren

2011-03-16T09:00:00.000+01:00

Sanieren und Modernisieren: Für barrierefreie Umbauten und Maßnahmen, die den Energieverbrauch eines Hauses nachhaltig verringern, gibt es staatliche Fördermittel von der KfW - mittels zinsgünstiger KfW-Darlehen und Tilgungszuschüsse.

: Fürs Modernisieren und Sanieren des Eigenheims gibt es zinsgünstige KfW-Darlehen. Foto: Fotolia

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) unterstützt Bauherren und Immobilieneigentümer über verschiedene Programme. Insbesondere für energieeffizientes Sanieren von Altbauten werden staatliche Fördermittel wie zinsvergünstigte KfW-Darlehen und Zuschüsse vergeben. Über das Sonderprogramm "Altersgerecht Umbauen" gibt es zudem Förderungen für barrierefreie Umbauten.

Programm "Energieeffizient Sanieren"

Mit dem Programm "Energieeffizient Sanieren" fördert die KfW Sanierungsmaßnahmen an Gebäuden, die helfen, Energie einzusparen. Hier wird unterschieden zwischen einzelnen Maßnahmen und einer energetischen Vollsanierung.

Staatliche Fördermittel gibt es im Bereich Sanieren und Modernisieren für:

Wärmedämmung (Außenwände, Dach, oberste Geschossdecke, Kellerdecke)
Fenstererneuerung (inklusive Sonnenschutzsysteme nach DIN 4108)
Einbau einer Lüftungsanlage
Heizungserneuerung, sofern gleichzeitig eine effiziente Umwälzpumpe eingebaut wird
Planung- und Baubegleitung

Mindestanforderungen und Förderstandards der KfW

Bei Einzelleistungen sind in der Energieeinsparverordnung (EnEV) festgeschriebene technische Mindestanforderungen zu erfüllen, um KfW-Darlehen zu erhalten. Bei der Komplett-Sanierung zum KfW-Effizienzhaus müssen die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) - so wie sie auch für Neubauten gelten - erfüllt oder übertroffen werden, damit ein zinsgünstiges KfW-Darlehen oder Zuschüsse vergeben werden können.

Seit 01. Juli 2010 gibt es fünf verschiedene Effizienzhaus-Standards:

KfW-Effizienzhaus 55: Diese Häuser dürfen nach der Sanierung maximal 55 Prozent der Primärenergie verbrauchen, die ein EnEV-Haus gemäß der gesetzlichen Mindestanforderungen verbraucht. Auch der Wärmeverlust durch die Wände darf nur maximal 55 Prozent des zulässigen Höchstwertes betragen.
KfW-Effizienzhaus 70: Dieser Altbau benötigt nach der Sanierung 30 Prozent weniger Energie als ein Neubau
KfW-Effizienzhaus 85: Ein KfW-Effizienzhaus 85 kommt nach der Sanierung mit 85 Prozent der Energie aus, die ein Neubau höchstens verbrauchen darf.
KfW-Effizienzhaus 100: Ein KfW-Effizienthaus 100 muss die Vorgaben der EnEV hinsichtlich Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust vollständig erfüllen.
KfW-Effizienzhaus 115: Die neue Eingangsförderstufe ab 01. Juli 2010: Das KfW-Effizienzhaus 115 verbraucht nach der Sanierung bis zu 15 Prozent mehr Energie als ein Neubau.

KfW-Darlehen und Zuschüsse: Höhe der Fördermittel

Gefördert werden Einzelmaßnahmen mittels zinsvergünstigter KfW-Darlehen und Zuschüsse. Es gilt: Je besser der energetische Standard, desto großzügiger die Fördermittel der KfW. Für Einzelmaßnahmen und Einzelmaßnahmenkombinationen gibt es eine Höchstfördersumme von 50.000 Euro. Komplett-Sanierungen zum Effizienzhaus werden mit zinsvergünstigten KfW-Darlehen von maximal 75.000 Euro unterstützt. Je nach Förderstufe wird seit 01. Juli 2010 zusätzlich ein Tilgungszuschuss von 2,5 bis 12,5 Prozent der Darlehenssumme gewährt. Zum 01. März 2011 wurde außerdem eine endfällige Finanzierungsvariante eingeführt. Für diese Darlehen müssen während der Laufzeit lediglich Zinsen gezahlt werden, die Darlehensschuld wird am Laufzeitende zurückgezahlt. Die KfW ermöglicht Modernisierern damit, ein solches Darlehen noch besser in die individuelle Finanzierungsplanung zu integrieren. Die Laufzeit kann beispielsweise mit der Zuteilungsreife einer Lebensversicherung abgestimmt werden. Die Kreditlaufzeit des endfälligen Darlehens beträgt bis zu acht, mindestens jedoch vier Jahre – bei acht tilgungsfreien Anlaufjahren und acht Jahren Zinsbindung. Sparguthaben können nach Ablauf der endfälligen Kreditlaufzeit zur Tilgung eingesetzt werden.

Die KfW fördert Vorhaben von Privatpersonen, aber auch von Kommunen, Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften. Auch Käufer von neu sanierten Wohnungen oder Mieter, die mit der Zustimmung ihres Vermieters sanieren, können die Fördermittel vom Staat beantragen. Eine Kombination mit anderen Förderprogrammen ist möglich (zum Beispiel BAFA-Zuschuss für ein Gutachten). Allerdings darf die gesamte Fördersumme nicht höher sein als die entstandenen Kosten.

Für einzelne Maßnahmen und die komplette Sanierung gilt: KfW-Darlehen und Tilgungszuschüsse sind daran geknüpft, dass ein Energieberater oder Bausachverständiger die Sanierungsmaßnahmen begleitet. Der Antrag auf Fördermittel muss vor dem Kauf oder vor dem Beginn der Sanierung bei der Hausbank gestellt werden. Maßnahmen an Gebäuden, für die vor dem 1. Januar 1995 der Bauantrag gestellt wurde oder an Ferien- und Wochenendhäuser sind nicht förderfähig.

Sonderförderung "Energieeffizient Sanieren"

Zusätzlich gibt es ein Sonderprogramm, worüber die KfW ausschließlich für folgende Arbeiten Fördermittel vergibt:

Ersatz von alten Nachtspeicheröfen (Zuschuss von 150 Euro je abgebautem Gerät)
Umbau von bestehenden Heizungen, um die Wärmeverteilung zu verbessern (Zuschuss von höchstens 25 Prozent der Kosten)
Baubegleitung durch einen Sachverständigen (50 Prozent der Kosten, höchstens jedoch 2.000 Euro)

Programm "Altersgerecht Umbauen"

Weg mit den Barrieren in den eigenen vier Wänden: Damit ältere und behinderte Menschen möglichst lange in ihrer gewohnten Lebensumgebung bleiben können, fördert die KfW über das Programm "Altersgerecht Umbauen" das barrierefreie Sanieren bestehender Wohnungen und Häuser. Vorausgesetzt wird, dass die Arbeiten von einem Fachunternehmen ausgeführt werden.

Gefördert werden nicht nur Immobilieneigentümer. Auch Wohnungsgenossenschaften, Gemeinden, Mieter (mit Zustimmung des Vermieters) und Käufer von frisch sanierten Wohnungen oder Häusern (ab 01. Juli 2010) können vom Fördertopf profitieren. Wer barrierefrei saniert, muss mindestens 6.000 Euro investieren, um einen Zuschuss von fünf Prozent der förderfähigen Investitionskosten zu erhalten. Maximal gefördert werden 2.500 Euro pro Wohneinheit. Der Höchstbetrag für Darlehen mit bis zu 30 Jahren Laufzeit und zehn Jahren Zinsbindung liegt bei 50.000 Euro. Die Darlehen sind in den ersten ein bis fünf Jahren (je nach Darlehensvariante) tilgungsfrei. Eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens oder von Teilbeträgen ist jederzeit kostenfrei möglich. Beantragt wird das Darlehen nicht über die KfW, sondern über die jeweilige Hausbank, die das Darlehen vermittelt.

Programm "Wohnraum Modernisieren – Standard"

Die KfW fördert mit dem Programm "Wohnraum Modernisieren" eine Vielzahl von Modernisierungsmaßnahmen, die den Wohnwert verbessern. Hierzu zählen zum Beispiel: Änderung des Grundrisses, Sanitärinstallationen, Balkonanbau oder Heizungserneuerung.

KfW-Darlehen gibt es für bis zu 100 Prozent der Modernisierungskosten, jedoch höchstens 100.000 Euro pro Wohneinheit. Die Darlehen mit bis zu 30 Jahren Laufzeit und zehn Jahren Zinsbindung sind anfangs tilgungsfrei. Eine vorzeitige Rückzahlung des KfW-Darlehens oder von Teilbeträgen ist jederzeit kostenfrei möglich. Das Förderdarlehen wird nicht bei der KfW, sondern bei einer normalen Bank beantragt.

Schimmel, Asbest und Co: Diese Schadstoffe lauern in den eigenen vier Wänden

2011-03-16T08:59:00.000+01:00

Verstecken sich Schadstoffe im Wohnbereich, so sollten diese schnell beseitigt werden. Denn Schimmel, Asbest und Co. belasten die Gesundheit.

Immer häufiger wird Mietern und Hausbesitzern der Spaß am Wohnen durch Schadstoffe genommen. Wohngifte wie Schimmel, Asbest und Weichmacher verstecken sich vor allem in Tapeten, PVC-Böden, Dämmstoffen und Holzbrettern.

Gesundheitsrisiko: Weichmacher

PCB (Polychlorierte Biphenyle) wird häufig als Weichmacher verarbeitet und meist Kunststoffen beigemischt, damit sie einfacher zu bearbeiten sind. Vergleichbare Weichmacher können auch in PVC-haltigen Bodenbelägen, Kabeln, Folien, Beschichtungen und Profilen für den Bau von Fenstern und Türen vorgefunden werden.

Der Mensch nimmt solche Schadstoffe meist über die Haut auf. In der Folge kann dies die Gesundheit beeinträchtigen. Häufige Symptome: Müdigkeit, Kopfschmerzen und sogar Schädigungen von Leber und Nerven. Das Ausmaß der Schadstoffbelastung im Wohnbereich kann mit Hilfe einer Raumluftmessung und der Erfassung über den Hausstaub bestimmt werden. Für die Sanierung gilt: Die erfolgreichste Methode ist, sämtliche Weichmacherquellen komplett zu entfernen.

Sehr gefährlich: Asbest

Asbest ist die Sammelbezeichnung für eine Gruppe mineralischer Silikatfasern. Diese sind für Menschen zwar giftig, haben aber auch einige Vorteile. Deshalb wurden sie bis vor einigen Jahren gerne verbaut: Asbest ist nicht entflammbar, beständig gegen Fäulnis, elastisch und besitzt eine geringe elektrische Leitfähigkeit. Lange Zeit wurden Asbestfasern für Anwendungsbereiche wie Isoliermaterialen, Backöfen, Fußbodenbeläge und Farben genutzt.

Der Mensch nimmt die Asbestfaser, die sich in immer kleinere Fasern bis hin zu Staub aufspalten kann, über die Lunge auf. Die daraus entstehenden gesundheitlichen Schäden hängen von der Dauer der Belastung ab. Beispielsweise kann Asbest zu Krebserkrankungen führen, die oft erst nach Jahrzehnten ausbrechen. Die Sanierung von asbestbelasteten Gebäuden ist gesetzlich geregelt, sehr aufwendig, teuer und darf nur durch spezielle Fachleute erfolgen.

Weitere Schadstoffe im Wohnbereich: Schimmel und Bakterien

Schimmel und Bakterien fühlen sich bei hoher Feuchtigkeit und Wärme in der Wohnung wohl. Sie können Allergien, Atemwegsprobleme, Kopf- und Gliederschmerzen verursachen. Um die Konzentration der Mikroorganismen in der Raumluft festzustellen, wird mit speziellen Filtern eine Probe entnommen und ins Labor geschickt. Bei der Keim- und Sporenmessung rücken Spürhunde dem Schimmel auf den Pelz. Der Hund wird durch die Wohnung geführt und zeigt die Orte mit verstecktem mikrobiellem Befall.

Den Schimmelbefall kann man oft nur beseitigen, indem die belasteten Materialien vollständig trockengelegt und entfernt werden. Ist Schimmel durch unzureichendes Lüften entstanden, muss der Untergrund nach Entfernung der belasteten Materialien behandelt und neu aufgebaut werden. Manchmal ist der Einsatz von Fungiziden dabei nicht zu vermeiden. Ein beträchtlicher Nachteil von Fungiziden: Sie sind gesundheitsschädlich und beseitigen die Schimmel-Plage nur vorübergehend.

Holzschutzmittel

Schadstoffe stecken manchmal auch dort, wo man eigentlich Natur pur vermutet: in Holzbauteilen. Holzschutzmittel sollen das natürliche Baumaterial vor tierischen und pflanzlichen Schädlingen schützen - leider schädigen sie aber auch den Menschen. Krämpfe, Übelkeit sowie Glieder- und Muskelschmerzen können die Auswirkungen sein. Unter den vielen Mischungen der Holzschutzmittel lassen sich drei Gruppen zusammenfassen:

Wasserlösliche Salze, sie sind vergleichsweise ungefährlich.
Teeröle setzen sich aus krebserregenden Elementen zusammen und sind in Innenräumen generell verboten.
Ölige Holzschutzmittel enthalten insekten- und pilztötende Wirkstoffe wie Lindan und PCP (Pentachlorphenol). PCP ist seit 1989 generell in Deutschland verboten.

Bei der Sanierung müssen alle mit Schadstoffen behandelten Materialien entfernt oder belastete Oberflächen mit Dampfsperren, zum Beispiel dampfdichte Folien, versehen werden. Generell ist der Gebrauch von Holzschutzmitteln in Innenräumen häufig überflüssig. Konstruktiver Holzschutz und die Verwendung von gut getrocknetem Bauholz reicht meist aus.

Lösungsmittel

Lösungsmittel sind meist flüchtige Verbindungen, die andere Stoffe lösen oder verdünnen. Eine Vielzahl chemischer Lösungsmittel sind in hohem Maße gesundheits- und umweltschädlichv - und somit als Schadstoff einzuordnen. Bei der Verwendung von lösemittelhaltigen Klebstoffen und Lacken entweichen giftige Stoffe in die Raumluft. Sie werden durch die Atmung vom menschlichen Organismus aufgenommen. Schwindelgefühl und Übelkeit können die Folge sein. Gelegentlich werden Lösungsmittel nach dem Tapezieren oder Verlegen eines neuen Teppichs freigesetzt. Abhilfe kann durch kräftiges Lüften geschaffen werden. Liegt eine starke Belastung vor, sollte der Lösungsmittelherd entfernt werden.

Künstliche Mineralfasern

Künstliche Mineralfasern werden überwiegend zu Wärme- und Schalldämmung eingesetzt. Die Fachkommission für Bewertung von Arbeitsstoffen hat die häufigsten Mineralfaserproduktgruppen als "im Tierversuch eindeutig krebserregend" eingestuft. Das betrifft aber nicht alle Mineralfasern, sondern nur sehr feine, die der Mensch über die Atmung aufnimmt. Diese Mineralfasern können ähnlich wie Asbest zu Tumoren führen.

Der Umgang mit Mineralfaserdämmstoffen sollte durch staubarmes Arbeiten geprägt sein. Empfehlenswert ist es eine Staubmaske zu tragen. Angefallener Mineralstaub sollte angefeuchtet und ohne Staubaufwirbelung entfernt werden. Alternativen für künstliche Mineraldämmstoffe sind Perlite (durch Erhitzen expandiertes vulkanisches Gestein) und Blähton- oder Korkschüttungen.

Neues Portal für Mieter und Hausverwaltungen in Arbeit !

2011-03-15T17:10:00.000+01:00

Wir sind dabei, ein Portal .HouseReport. online zu stellen, in dem die Mieter und Wohnungseigentümer sich anmelden können, um dann viele kostenlose Services zu erhalten. Die Hausverwaltungen bekommen auch dadurch eine Entlastung bei der Erfassung und Bearbeitung von Mängeln und Schadensmeldungen !

BGH: Mieterhöhung auch ohne Ankündigung zulässig

2011-03-03T17:53:00.002+01:00

Für Mieterhöhungen im Zuge einer Sanierung ist es zukünftig entscheidend, dass die Maßnahme tatsächlich durchgeführt wurde. Eine vorherige Ankündigung ist nicht nötig, wie der Bundesgericht jüngst entschied. Der Mieterbund kritisiert das Urteil.

Fahrstuhl eingebaut: Vermieter kann trotz fehlender Ankündigung Miete erhöhen. Michael Bührke / pixelio.de

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied heute über einen Rechtsstreit zwischen Vermieter und Mieter bezüglich einer Modernisierungsmaßnahme. Die Sachlage ist weit komplizierter, als man annehmen könnte, denn offensichtlich kommt es nicht mehr darauf an, ob die Maßnahme angekündigt wurde oder nicht.
Ein Vermieter stritt in Berlin mit seiner 86-jährigen Mieterin um eine Mieterhöhung, die er aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erhoben hatte. Der Kläger wollte in seiner Immobilie einen Fahrstuhl einbauen lassen und hatte seine Mieter darüber auch informiert. Die beklagte Mieterin legte daraufhin Widerspruch gegen die Modernisierung ein, woraufhin der Vermieter von der Modernisierungsankündigung zurücktrat.
Allerdings ließ der Kläger dann trotzdem einen Fahrstuhl einbauen. Die Mieterin verweigerte nachvollziehbarerweise daraufhin mit Hinweis auf ihren Widerspruch in der Folgezeit die Mieterhöhung.
Zunächst erhob nun der Vermieter Klage vor dem Amtsgericht. Dabei ging es nur um die ausgebliebenen Zahlungen der Mieterhöhung. Die Klage wurde abgelehnt, auf die Berufung des Klägers hatte in der Folge das Landgericht der Klage jedoch stattgegeben. Nun ging wiederum die Beklagte in Revision, blieb aber ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs argumentierte wie folgt:
§ 559 BGB: Mieterhöhung bei Modernisierung
Laut § 559 BGB darf der Vermieter die jährliche Miete nach einer Modernisierung um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, sprich seine Ausgaben über die Mieterhöhungen wieder einholen. Dies darf er, weil er durch die Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache erhöht hat. Offensichtlich fällt der Einbau eines Fahrstuhls für den BGH in diesen Bereich. Die geforderte Mieterhöhung der Grundmiete von 338,47 Euro um 120,78 Euro (knapp 35%) steht auch nicht zur Debatte.
§ 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Was überrascht, ist dass der BGH den Rücktritt von der Modernisierungsankündigung nach dem Widerspruch der Beklagten als simple Nicht-Ankündigung wertet. Darüber hinaus sei eine Ankündigung nicht nötig, obwohl § 554 BGB eigentlich eine Ankündigung drei Monate vor Umsetzung vorschreibt, in der der Beginn der Maßnahme, deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen ist. Der BGH urteilt nun, dass diese Ankündigung nur eine Möglichkeit für den Mieter darstellt, sich auf die Baumaßnahmen und die Mieterhöhung einzustellen oder von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Die Vorankündigung hat hingegen nichts mit dem Recht des Vermieters zu tun, die Grundmiete aufgrund der Wertsteigerung zu erhöhen.
Mieterbund über Urteil empört
„Ich halte es für falsch, dass ein Vermieter selbst dann eine Modernisierungs-Mieterhöhung fordern und durchsetzen kann, wenn er die Baumaßnahme nicht angekündigt oder die Ankündigung nach Protesten des Mieters zurückgezogen hat“, meldet sich nun auch Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), zu Wort. Das Urteil hat weitreichende Folgen, denn es scheint, als habe die Ankündigungspflicht für Modernisierungen seine Gültigkeit verloren. Dem Mieter bleibt also nichts, als Maßnahmen außerhalb seiner Wohnung und Mieterhöhungen zuzustimmen oder auszuziehen.
AZ: BGH VIII ZR 164/10

Phantommieten auch bei möblierter Wohnung unzulässig

2011-03-03T17:52:00.000+01:00

Erneut wurde beim Bundesgerichtshof über eine Mietminderung wegen der Flächenunterschreitung einer Wohnung entschieden. Diesmal war eine möblierte Wohnung zu klein - und obwohl der Vermieter kreativ argumentrierte, gaben die Richter dem Mieter recht.

Der Bundesgerichtshof urteilt über Mietminderung bei Flächenunterschreitungen

Schon öfter standen ähnliche Fälle zur Debatte, die Urteile des BGH muteten oftmals wie reine Einzelfallentscheidungen an. Eine klare Linie ist zumindest nicht zu erkennen. Besonderheit des aktuellen Falles ist, dass es sich um eine möblierte Mietwohnung handelt. Seit 2006 wohnt der Kläger in der vollständig möblierten und mit Hausrat ausgestatteten Wohnung des Beklagten. Zu der monatlich zu zahlenden Kaltmiete von 560 € kamen noch ein Heizkostenvorschuss von 15 € und ein Stromkostenvorschuss von 25 € dazu.
Im Mietvertrag wurde die Wohnungsgröße mit 50 m² angegeben. Tatsächlich ist die Wohnung jedoch nur 44,3 m² groß, was einer Abweichung von 11,5% entspricht. Der Kläger hält daher eine Mietminderung um den gleichen Prozentsatz für angebracht. Im Mai 2009 forderte er daher eine teilweise Rückzahlung von 1.964,20 €. Der Beklagte hingegen argumentiert, in der Kaltmiete sei der Fakt, dass die Wohnung voll ausgestattet sei, mit eingeflossen, und bietet seinerseits eine Rückzahlung von insgesamt nur 736,58 €. Diesen Betrag hatte er dem Kläger auch bereits erstattet.
Amtsgericht spricht Kläger nur 288,22 € zu
Nun geht es also um den Differenzbetrag, den der Kläger nach wie vor gezahlt haben möchte. Das Amtsgericht hatte dem Kläger zunächst nur eine Zahlung in Höhe von 288,22 € zugesprochen. Argument war, dass die Nutzungsmöglichkeit für den Mieter nicht so erheblich beeinträchtigt sei wie bei einer leer vermieteten Wohnung. Das Landgericht hatte in der Folge die Revision des Klägers abgewiesen.
Bundesgerichtshof zieht Argumentation in Zweifel
Nun ging der Fall also in letzter Instanz vor den Bundesgerichtshof. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Möblierung der Wohnung kein Argument bei der Mietminderung bei Flächenunterschreitungen von Mietwohnungen darstellt. Die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % waren für das Urteil ausschlaggebend. Auch bei möblierten Wohnungen berechtigt eine solche Diskrepanz zwischen der im Vertrag angegebenen und der reellen Größe den Mieter zur Mietminderung.
Mieterbund zeigt sich zufrieden
Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßt dieses Urteil als konsequent und richtig: „Es gilt der Grundsatz, Mieter müssen nur für die Wohnfläche zahlen, die ihnen auch tatsächlich zur Verfügung gestellt wird. Das muss aus meiner Sicht auch gelten, wenn die Flächenunterschreitung unter 10 Prozent liegt, aber natürlich erst recht, wenn es um Flächenabweichungen von mehr als 10 Prozent geht.“, ergänzt Lukas Siebenkotten, Direktor des DMB.
(BGH, Az.VIII ZR 209/10)

Heizkosten: kalter Winter hat Nachspiel

2011-03-03T17:51:00.000+01:00

Der frostige Dezember wird die deutschen Haushaltskassen schwer belasten. Experten rechnen für das Jahr 2010 mit deutlich teureren Heizkostenabrechnungen als im Jahr zuvor.

Die Heizkostenabrechnung wird so manchen schockieren.

Als ob Schneechaos zu Weihnachten mit reihenweise ausgefallen oder verspäteten Flügen, festgefrohrenen Zügen und eingeschneiten Autobahnen nicht schon ärgerlich genug waren, müssen die Verbraucher in Deutschland mit einer weiteren unschönen Erinnerung an den strengen Winter anno 2010 rechnen: der Heizkostenabrechnung. Diese könnte den Experten der Energieagentur NRW zufolge deutlich höher ausfallen werden als noch im Jahr 2009.
Mehrkosten von durchschnittlich 25%
Im Schnitt müssten Verbraucher mit 20% höheren Heizkosten gegenüber dem langjährigen Mittel rechnen, gegenüber 2009 sind sogar 25% mehr fällig, so die in Düsseldorf ansässige Agentur. Grundlage der Berechnung sind die kürzlich vom Darmstädter Institut Wohnen und Umwelt (IWU) herausgegebenen Gradzahlen des vergangenen Jahres. Demnach war der vergangene Winter der kälteste in den vergangenen 10 Jahren, hinzu kommt die lange Kälteperiode am Anfang des Jahres.
Entsprechend oft und gerne griffen die Deutschen zum Heizungsregler, um es wenigstens in den eigenen vier Wände gemütlich warm zu haben, was sich umgehend auf der nächsten Heizkostenabrechnung bemerkbar machen wird.

Langfristig hilft nur eine konsequente energetische Modernisierung
Wenn die Mehrkosten ein ungeplantes Loch ins Haushaltsbudget reißen, bleibt angesichts der Unwägbarkeiten des Wetters entweder ein Heizungsmanagement a la Thilo Sarrazin („Pullover anziehen“) oder eine umfassende energetische Sanierung der Immobilie. Die Einsparpotentiale sind angesichts des großen Bestandes an schlecht gedämmten und mit altersschwachen Heizungen ausgestatten Wohnhäusern enorm. Bei älteren Gebäuden kann der Energieverbrauch mit einer energetischen Modernisierung um bis zu 70 Prozent gesenkt werden. Sind die Maßnahmen optimal aufeinander abgestimmt, kann die Einsparung sogar noch höher ausfallen.
Zwar kostet eine Investition in Dämmung, Heizung und ähnliche Maßnahmen hohe Investitionen, im Zuge der Sanierung steigen allerdings gleichzeitig der Immobilienwert und Wohnkomfort. Zudem werden energetische Maßnahmen durch die staatliche KfW-Bank mit Zuschüssen oder zinsgünstigen Darlehen gefördert. Gute Nachrichten gibt es auch für diejenigen, denen eine Sanierung „auf einen Schlag“ zu teuer ist: Seit gestern fördert die KfW erneut die schrittweise Sanierung durch Einzelmaßnahmen.

Baufinanzierung: schnellere Schuldenfreiheit durch Sondertilgungen

2011-02-24T05:55:00.000+01:00

Viele Darlehensnehmer haben bei ihrer Bank die Option auf Sondertilgung vereinbart. Auch wenn der Aufwand gering ist: Diese Möglichkeit wird selten genutzt. Dabei stehen zurzeit die Zeichen gut, durch Sondertilgungen zu sparen!

Baufinanzierung: Günstigere Finanzieren durch Sondertilgung

2010 war das Jahr der Bauherren und Immobilienkäufer: Praktisch nie war die Immobilienfinanzierung in Deutschland günstiger. Viele Mieter nutzen die Lage, um eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen, und nahmen dafür Kredite auf. Wer seine Baufinanzierung abbezahlen muss, hat neben der monatlichen Kredittilgung noch die Möglichkeit der außerplanmäßigen Tilgung, für diesen Schritt reicht eine schriftliche Ankündigung bei der Bank. Doch die Sondertilgung wird nur von den wenigsten Darlehensnehmern genutzt. Dabei zeigt sich das Zinsumfeld zurzeit äußerst günstig. Eine Sonderzahlung, sogar eine einmalig, verkürzt die Kreditlaufzeit und stellt laut Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG, „im momentanen Zinsumfeld auch eine der rentabelsten Anlageformen für Erspartes dar.”
Sondertilgung sollte geprüft werden
Wer im Moment auf einen größeren Sparbetrag zurückgreifen kann, sollte daher seine Optionen auf Sondertilgung prüfen. Der niedrigen Guthabenverzinsung – man bekommt beispielsweise auf ein Tagesgeldkonto derzeit im Schnitt bestenfalls 2 Prozent Zinsen pro Jahr – stehen die Kosten der Baufinanzierung mit meist 5 Prozent und mehr gegenüber. Darüber hinaus können auch relativ gering wirkende, einmalige Zahlungen die Laufzeit des Kredits deutlich verkürzen: “Wer zum Beispiel bei einem 200.000 Euro-Kredit, der zu 5 Prozent bei zehnjähriger Sollzinsbindung aufgenommen wurde, nach fünf Jahren 10.000 Euro außerplanmäßig zurückzahlt, verringert die geleisteten Zinszahlungen durch den Zinseszinseffekt zusätzlich um 2.800 Euro und verkürzt die Gesamtlaufzeit des Darlehens um 3,5 Jahre”, so Haselsteiner weiter.
Früh tilgen ist ratsam
Es bietet sich außerdem an, die Sondertilgung relativ früh zu tätigen. Durch die außerplanmäßige Zahlung verringert sich die Kreditschuld. Logischerweise wird nun durch die folgenden monatlichen Raten eine höhere Tilgung erzielt. Ergo verringert sich die Laufzeit des Kredits erheblich, der Darlehensnehmer ist schneller schuldenfrei. Ein Rechenbeispiel: Ein 200.000 Euro-Darlehen wird durch eine Sondertilgung in Höhe von 10.000 Euro verringert. Erfolgt dies bereits nach zwei statt nach fünf Jahren, reduzieren sich die geleisteten Zinszahlungen sogar um 4.800 Euro. Somit wäre der Darlehensnehmer wird vier Jahre schneller unverschuldet. Eine Gelegenheit, die sich niemand entgehen lassen sollte!

Der Umwelt zuliebe: Staat unterstützt energetische Sanierungsmaßnahmen

2011-02-24T05:53:00.000+01:00

Klimapolitische Ziele der Bundesrepublik zwingen Immobilienbesitzer alter Häuser zum Handeln: Gebäude, die über 30 Jahre alt sind, zeigen Sanierungsbedarf. Doch zum Glück gibt´s Hilfe vom Staat.

Energetische Sanierung: Staat hilft finanziell. Foto: KfW

Das Klimapaket, das das Europaparlament im Dezember 2008 verabschiedet hat, sieht vor, bis 2020 die schädlichen Treibhausgase europaweit um mindestens ein Fünftel gegenüber 1990 zu reduzieren. Die Energieeffizienz soll weiterhin um 20% verbessert, der Anteil regenerativer Energien um denselben Wert gesteigert werden. Deutschland hat darüber hinaus beschlossen, im selben Zeitraum die Treibhausgasemission um sogar 40% zu senken. Das betrifft vor allem Heizen und Wärmedämmung, denn annähernd die Hälfte des deutschen Energieverbrauchs und ein Drittel des klimaschädlichen Kohlendioxids entsteht beim Beheizen von Wohngebäuden.
Eine Sanierung und damit Senkung der Energiekosten wäre nicht nur für die Umwelt, sondern langfristig auch für den Geldbeutel des Besitzers von Vorteil. Allerdings verschlingt das Vorhaben kurzfristig eine Menge Geld: Schätzungen ergeben, dass die Rundum-Sanierung von freistehenden Einfamilienhäusern bis zu 100.00 Euro kostet. Das Institut für Wirtschaft (IW) und die KfW-Bankengruppe sprechen von einem Schnitt von 46.000 Euro für energetische Sanierungsmaßnahmen. Doch auch diesen Betrag muss ein Eigenheimbesitzer erstmal stemmen können! Bis sich die Kosten rentieren, können darüber hinaus bis zu 18 Jahre vergehen.
Doch es gibt Hilfe vom Staat: Bund, Länder und teilweise Kommunen sind zur Begünstigung gerade energetischer Sanierungen bereit. Die staatseigene KfW-Bank bietet vielfältige Förderprogramme, von zinsverbilligten Darlehen bis zu einmaligen Zuschüssen. „Dabei gilt der Grundsatz: je besser die Energieeinsparung, desto attraktiver die Förderung”, erklärt Sprecherin Eske Ennen die Förder-Philosophie gegenüber ZDF WISO. Wer das Programm Energieeffizient sanieren wählt, kann auf Förderung mit maximal 75.000 Euro pro Wohneinheit rechnen. Ein Zuschuss zu einem Kredit kann maximal 13.125 Euro betragen.
Ab März diesen Jahres werden auch einzelne Verbesserungen wie der Austausch der Fenster oder Heizanlage mit günstigen Krediten belohnt: Maximal 50.000 Euro pro Wohneinheit oder einen Investitionskostenzuschuss von maximal 2500 Euro winken hier. In diesem Fall lohnt es sich zudem, sich beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) um Fördermittel für erneuerbare Energien, etwa für technischen Erneuerungen oder Erweiterungen bei der Heizungsanlage, Solar und Wärmepumpen, zu erkundigen.

Die drei größten Irrtümer zur Energieeinsparverordnung

2011-02-15T09:48:00.000+01:00

Damit der Energieverbrauch von Häusern merklich sinkt, müssen sich Eigentümer und Käufer an die Regeln der Energieeinsparverordnung halten. Immowelt.de erläutert die drei hartnäckigsten EnEV-Irrtümer.

von Katrin Hausmann

: Soll ein einzelnes Fenster ausgetauscht werden, muss sich ein privater Eigenheimbesitzer in der Regel nicht an die Regelungen der Energieeinsparverordnung halten. Foto: Velux

1. Energieausweis für jeden Hauseigentümer

2. Energieeinsparverordnung: Nachtspeicheröfen müssen raus

3. Nachrüsten bei schlechter Energieeffizienz

14-02-2011

Weitere Informationen:

Energieeinsparverordnung beim Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung

Zum Thema auf immowelt.de

Energieausweis
Denkmalschutz
KfW-Darlehen für Modernisieren und Sanieren
Notarielle Beurkundung
Oft unwirtschaftlich: Elektroheizung

BGH-Urteil: Gesetzlicher Vertreter muss Schenkung einer Wohnung zustimmen

2011-02-10T17:38:00.000+01:00

Wer freut sich nicht über eine eigene Wohnung? Doch nach Ansicht der Richter des Bundesgerichtshof hat eine Eigentumswohnung hat nicht nur Vorteile, sondern bringt auch Pflichten mit sich. Nach dem Urteil vom 30. September 2010 (Az. V ZB 206/10) muss deshalb ein gesetzlicher Vertreter der Schenkung einer Wohnung zustimmen, wenn der/die Beschenkte noch nicht volljährig ist.
Dass der/die Minderjährige durch das Geschenk Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft wird, kann ein Nachteil sein. Denn als Mitglied der Eigentümergemeinschaft sind auch (minderjährige) Eigentümer nach § 16 Abs. 2 WEG verpflichtet, sich entsprechend ihrem Anteil an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen. Sie müssen beispielsweise anteilig die Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung, sonstige Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums tragen. Diese Kosten können je nach Alter und Zustand des Gebäudes ganz erheblich sein. Außerdem haften die einzelnen Eigentümer gegenüber Gläubigern für alle Schulden und Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft – zwar beschränkt auf ihren Anteil, aber mit ihrem übrigen Vermögen.
Wollen Eltern ihren Kindern eine Eigentumswohnung schenken, muss nach § 1909 BGB ein Ergänzungspfleger bestellt werden; eine Genehmigung des Familiengerichts ist dagegen nicht (immer) erforderlich.

Sanierung von Hauskanälen Zahlt die Wohngebäudeversicherung?

2011-02-10T17:36:00.002+01:00

Bis zum 31.12.2015 muss die Dichtheit aller Grundstücksentwässerungsanlagen in Deutschland überprüft werden. Stellt sich dabei heraus, dass Leitungen und Schächte defekt sind, haben Haus- und Grundstückseigentümer keine Wahl: Sie müssen die Schäden beseitigen lassen. Nach § 342 StgB kann der Betrieb undichter Abwasseranlagen als Gewässerverunreinigung sogar strafbar sein.
Für Haus- und Grundstückseigentümer kann die Sanierung teuer werden: Unter Umständen - abhängig vom Schaden und den Versicherungsbedingungen - übernimmt aber die Wohngebäudeversicherung die Kosten für die Reparatur. Deshalb lohnt es sich, die Versicherungsbedingungen zu überprüfen und gegebenenfalls nachzufragen.
Wer noch einen Alt-Vertrag aus den 70er Jahren hat oder eine Wohngebäudeversicherung zum Basistarif abgeschlossen hat, geht oft leer aus. Beinhaltet die Police dagegen eine „erweiterte Versicherung von Ableitungsrohren auf dem versicherten Grundstück" (Klausel 7262 VGB), sind Schäden an Schächten und Leitungen abgesichert. Die Versicherungen zahlen in der Regel allerdings nur bei Bruchschäden, die beispielsweise durch Frost oder durch äußere Einflüsse verursacht wurden, nicht für alters- oder verschleißbedingte Schäden, z.B. Korrosionsschäden oder undichte Muffen. Mitunter sind Schäden nur bis zu einer gewissen Summe – beispielsweise bis zu 1.000 Euro – versichert. Gegen Aufpreis kann die Versicherungssumme erhöht werden. Allerdings verlangen die Versicherungen dann oft eine vorherige Überprüfung der Leitungen.
Seit einiger Zeit bieten manche Versicherungen die erweiterte Versicherung von Ableitungsrohren gar nicht mehr oder nur noch gegen Aufpreis an – andere zahlen nur für Schäden, die nach Abschluss der Versicherung eingetreten sind. Doch das lässt sich oft nur schwer nachweisen. Bevor sie ihre bestehende Versicherung ändern oder eine neue abschließen, sollten Haus- und Grundstückseigentümer daher in jedem Fall die Angebote und Bedingungen der Versicherungen genau vergleichen und /oder sich von einem Experten beraten lassen.

Mitgliedern gibt wohnen im eigentum Tipps für eine Beratung zu ihren Versicherungen, für einen Versicherungscheck und zum Abschluss neuer Versicherungen rund um das selbstgenutzte Wohneigentum. Infos und Anmeldung unter 0228 /7215861 sowie unter http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/service/versicherung_beratung.php4

BGH: Reservierungsentgelt für Makler benachteiligt Käufer unangemessen

2011-02-10T17:35:00.000+01:00

Makler oder Bauträger verlangen von Kaufinteressenten oft ein so genanntes „Reservierungsentgelt“. Kauft der Kunde das Haus oder die Wohnung, wird die Gebühr mit dem Kaufpreis verrechnet; kommt der Kauf nicht zustande, musste die Gebühr dennoch bezahlt werden zahlen. Doch nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23. September 2010 (III ZR 21/10) sind entsprechende Klauseln in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 307 BGB unwirksam, weil sie die Käufer unangemessen benachteiligen.
Die Richter gaben Kaufinteressenten recht, die vom Kauf einer Eigentumswohnung Abstand genommen hatten und das Reservierungsentgelt in Höhe von 750 Euro zurückverlangten. Eine unangemessene Benachteiligung liegt hier vor, weil sie dem Makler eine hohe Vergütung sichert, für die keine nennenswerte Gegenleistung erbracht wird.
Der Vorteil des Reservierungsentgelts für den Käufer ist nach Ansicht der Richter nur gering: Wird der Verkäufer nicht in die Reservierung eingebunden, kann der Makler nicht einmal garantieren, dass der Interessent die gewünschte Immobilie wirklich erhält. Außerdem werden Immobilien in der Regel nur für eine kurze Zeit reserviert. Dass der Kunde durch die Reservierungsgebühr zur Kaufentscheidung gedrängt wird, weil er die Zahlung nicht verfallen lassen möchte, schmälert den Nutzen zusätzlich.
Das Urteil betrifft nur formularmäßige Reservierungsklauseln in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen. „Möglicherweise versuchen Immobilienverkäufer künftig, Reservierungsentgelte individuell zu vereinbaren“, befürchtet Sandra Weeger-Elsner. Denn solche Individualvereinbarungen unterliegen nicht der so genannten Inhaltskontrolle nach den AGB-Regelungen im BGB. Ein Gericht könnte dann zu einem ungünstigen Ergebnis für den (potenziellen) Käufer kommen, d.h. der Käufer müsste zahlen.
Sie empfiehlt Immobilienkäufern, Reservierungsklauseln grundsätzlich nicht zu akzeptieren – „schon gar nicht im Rahmen einer individuellen Vereinbarung.“

Neue Muster-Jahresabrechnung - inklusive der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage gemäß BGH-Forderung

2011-02-06T11:09:00.000+01:00

Musterbeispielrechnung kann bei wohnen im eigentum bestellt werden

In den Wohnungseigentümergemeinschaften kommt es immer wieder zu erheblichen Schwierigkeiten bei der Überprüfung und Nachvollziehbarkeit der Jahresabrechnungen und in Einzelfällen sogar zu langjährigen gerichtlichen Auseinandersetzungen über die Richtigkeit der Abrechnungen. Aus diesem Grund fragen Wohnungseigentümer regelmäßig nach Ratgebern, Checklisten oder sonstigen Orientierungshilfen, mit deren Hilfe sie ihre eigene Jahresabrechnung, vergleichen, gegenlesen, auf Einhaltung der notwendigen Formalien überprüfen und nachvollziehen können.

Eine Entscheidung des BGH vom Dezember 2009 (V ZR 44/09) zur Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage in den Jahresabrechnungen hat diese Nachfragen noch erhöht (wohnen im eigentum berichtete darüber, siehe aktuelle Nachrichten vom 3.3.2010 sowie 8.10.2010 unter www.wohnen-im-eigentum.de). Insbesondere die Verwaltungsbeiräte sind verunsichert, wie sie die Abrechnung nun prüfen bzw. ob und wie sie überhaupt Empfehlungen zur Genehmigung der Jahresabrechnung geben können. Denn beanstanden sie eine falsche Jahresabrechnung nicht, wäre eine Entlastung des Verwaltungsbeirats anfechtbar und sie wären im schlimmsten Fall schadensersatzpflichtig.

Diesem Thema hat sich der VNWI, der Nordrhein-Westfälische Verwalterverband VNWI, angenommen, dazu eine Muster-Jahresabrechnung entwickelt und mit mehreren publizierenden Juristen diskutiert und abgeglichen. wohnen im eigentum empfiehlt diese Muster-Abrechnung, in die viel Wissen fachkundiger Verwalter und Juristen eingeflossen ist, den Verwaltungsbeiräten und Wohnungseigentümern, die sich vertieft in diese Thematik einarbeiten wollen (oder müssen). Sie ist eine Orientierungshilfe aber kein Ratgeber. D.h. sie dient der Information und Transparenz anhand von Beispielrechnungen, hilft bei der Optimierung der eigenen Abrechnung, bietet aber keine leicht verständliche Einführung in das Thema Jahresabrechnung und enthält keinen Prüfleitfaden.

Diese Muster-Jahresabrechnung enthält folgende Beispieltabellen:

Zusammenfassung der Jahresabrechnung mit Nennung der Abrechnungsspitze (Guthaben oder Nachzahlung) in Form eines Anschreibens

Gesamtdarstellung der Einnahmen und Ausgaben
Einzelabrechnungen für eine Wohnung (2 Varianten)
Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen
Auflistung der Hausgeldrückstände
Entwicklung der Instandhaltungsrücklage und des Sollvermögens der WEG
Vermögensstatus, also Zusammenstellung des Vermögens der WEG

sowie ausführliche Erläuterungen dazu.

Sollte dieses Muster weite Verbreitung finden, trägt es vielleicht auch zur Vereinheitlichung von Jahresabrechnungen bei.

Sie haben die Möglichkeit, diese Muster-Jahresabrechnung des VNWI in einer Sonderausgabe der Zeitschrift für Miet- und Raumrecht ZMR (24 Seiten, DIN-A4) bei wohnen im eigentum für 16,00 Euro inkl. MwSt. zu beziehen. Diese Beispielabrechnung kann unter kundencenter@wohnen-im-eigentum.de oder Tel. 0228 / 6297998 oder Fax 0228 / 721 58 73 gegen Vorkasse bestellt werden.

Nebenkosten: Nur jeder zweite Deutsche überprüft Abrechnung

2011-01-27T06:49:00.000+01:00

Millionen Deutsche zahlen wegen fehlerhafter Nebenkostenabrechnungen zu viel Geld an ihren Vermieter. Doch nur knapp die Hälfte überprüft das Vermieterschreiben eingehend, wie eine repräsentative Umfrage von immowelt ergab.
Nebenkostenabrechnungen sind ein stetes Ärgernis. Nicht nur, dass Heizung und Wasser immer teurer werden, mögliche Nachzahlungen können ein unerwartet großes Loch in die Haushaltskasse reißen. Auch wird immer wieder gemeldet, dass ein Großteil der Betriebskosten falsch abgerechnet wird, da Vermieter zum Beispiel Kosten umlegen, die sie selber tragen müssen. Umso verwunderlicher ist es, dass offenbar nur knapp die Hälfte der Deutschen die Abrechnung auf Richtigkeit überprüft.
Die Kontrolle der Nebenkostenabrechnung ist für die Hälfte der Deutschen unwichtig
Laut der Umfrage des Portals immowelt.de sieht nur jeder Zweite ein Überprüfen der Abrechnung als notwendig an. Die sonst so als penibel und korrekt geltenden Deutschen nehmen die jährliche Abrechnung eher gelassen, so vertrauen immerhin 13 Prozent auf die Richtigkeit der Summe, weil die Abrechnung bisher immer gestimmt hat oder weil bislang noch keine hohe Nachforderung ins Haus geflattert ist. 17 Prozent überfliegen lediglich einzelne Posten und weiteren 16 Prozent reicht ein Blick auf die Summe.
Warum dies so ist, hat das Konkurrenzportal immobilienscout24.de in einer Studie herausgefunden. So ist einer der Gründe für die Nachlässigkeit das Zahlendickicht einer Nebenkostenabrechnung. Nur jeder Vierte versteht seine Abrechnung überhaupt oder hat keine Lust, sich damit zu beschäftigen. Lediglich 75 Prozent der Deutschen hat überhaupt schon einmal ihre Nebenkostenabrechnung genauer unter die Lupe genommen. Dabei hat immerhin jeder zweite Fehler entdeckt.
Interessanterweise vertraut die eher wohlhabende Bevölkerung nicht auf einen korrekten Vermieter. Unter den Bürgern mit einem Haushaltseinkommen über 4000 Euro rechnen 69 Prozent die Abrechnung genauer nach.
Ein genauer Blick kann sich lohnen
Dass sich ein gutes Auge auf die Nebenkostenabrechnung auszahlen kann, belegten die Studien allerdings auch. Jeder Zwölfte entdeckte in der Betriebskostenabbrechung, dass nicht umlagefähige Kosten des Mietshauses mit abgerechnet wurden, elf Prozent bemerkten eine auf falschen Quadratmeterzahlen basierende Rechnung. Ebenfalls elf Prozent deckten auf, dass leerstehende Wohnungen auf die Mieterschaft abgewälzt wurden.

Aussendienstmitarbeiter krank gemeldet

2011-01-26T15:13:00.002+01:00

Aussendienstmitarbeiter krank gemeldet - dringende Termine warten ! Wer kennt das nicht, gerade wenn es dringende Termine wahrzunehmen gilt, wird der Mitarbeiter krank, oder ist im Urlaub ! Kann passieren, es gibt eine effiziente Lösung: beauftragen Sie .HouseReport. mit der Wahrnehmung der Termine, die Sie nicht umlegen können. Mit einem Stundensatz von 24,50 Euro netto oder bei mehreren Terminen zu einem Pauschalhonorar übernimmt der Immobilienprofi von .Housereport. und Ihr Geschäftsbetrieb läuft ohne Stress weiter. Anfragen an info@housereport.de

Fördermittelkürzung fatal für Berliner Problembezirke

2011-01-26T08:38:00.002+01:00

Der aktuelle „Monitoring Soziale Stadtentwicklung“ zeigt die Probleme der Hauptstadt auf: Über 20 Jahre nach dem Mauerfall ist die Stadt weiterhin getrennt. Diesmal verläuft der Riss zwischen armen und reichen Gegenden. Fatal könnten sich dabei die Kürzungen beim Förderprogramm „Soziale Stadt“ auswirken. Die Wohnungsbauverbände fordern ein Umdenken in der Förderpolitik.

Berliner Problembezirke: Wohnungsverbände fordern Umdenken in der Förderpolitik

Der kürzlich von Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer (SPD) vorgestellte Sozialatlas 2010 hatte immerhin eine positive Botschaft: Das stetige Auseinanderdriften von „armen“ und „reichen“ Stadtteilen konnte in Berlin gestoppt werden. Ansonsten hat sich in den letzten Jahren nur wenig an der sozialen Lage der Hauptstadt gebessert.
Die fünf Stadtgebiete mit besonders großen sozialen Verwerfungen sind nach wie vor die gleichen. Wedding/Moabit, Kreuzberg-Nordost, Neukölln-Nord und Spandau-Mitte sind die Problemkinder im Westen Berlins; Nord-Marzahn/Nord-Hellersdorf im Osten. Hier konzentrieren sich Probleme wie Arbeitslosigkeit und Kinderarmut, Bezug von Transferleistungen und Jugendliche mit Migrationshintergrund. Wie dringend eine Verbesserung der Situation in diesen Quartieren ist, wird angesichts der Einwohnerzahl deutlich. Knapp ein Viertel der Berliner Bevölkerung lebt in diesen Großwohnsiedlungen.
Angesichts der Entwicklungen rückt die Debatte um eine Fortführung des Städtebauprogramms „Soziale Stadt“ wieder in den Mittelpunkt. Zuletzt hatte die Bundesregierung massive Kürzungen an den Städtebauprogrammen beschlossen. Das könnte speziell in Berlin starke Auswirkungen auf die Stabilisierung der Problemgebiete haben. Angesichts der hohen Kinder- und Jugendarmut seien „Projekte zur Quartiersentwicklung, Kinder- und Jugendhilfe, Bildungsbetreuung und Berufsqualifizierung“ von größter Bedeutung, erklärt Maren Kern, Vorstandsmitglied des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU).
„Angesichts eines Kahlschlags beim Städtebauförderungsteilprogramm Soziale Stadt um 70 Prozent stehen viele dieser Projekte vor dem Aus“, warnte Kern. Standen 2010 noch fünf Millionen Euro an Fördermitteln bereit, sind es 2011 lediglich noch 1,4 Millionen Euro. In Zukünft könnte die Förderung noch weiter absinken.Kern fordert den Berliner Senat daher auf, die Kürzungen durch den Bund durch Landesmittel auszugleichen.

Verschweigen von Bauabsichten auf Nachbargrundstück: keine Haftung des Verkäufers

2011-01-25T12:43:00.000+01:00

Das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg musste darüber urteilen, ob ein Grundstücksverkäufer auch haftet, wenn er verschweigt, dass auf den Nachbargrundstücken weitere Häuser entstehen sollen und diese die Sicht versperren können.
Bereits im Jahr 2005 hatte ein Ehepaar von einer Gemeinde Bauland unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung erworben und errichtete später auf dem Grundstück ein 2-geschossiges Wohnhaus. Die Eheleute wurden beim Kauf nicht darüber aufgeklärt, dass die Nachbargrundstücke später mit 3-geschossigen Mehrfamilienhäusern bebaut werden sollten. Weil diese Häuser dem Ehepaar später die Sicht auf die Gemeinde nahmen, sahen sie darin einen Sachmangel des Grundstücks und verlangten von der Gemeinde Schadensersatz in Höhe von ca. 47.000 € .
Ohne Erfolg! Nach Meinung des OLG Brandenburg hatte die Gemeinde weder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen noch arglistig gehandelt. Außerdem lag kein Sachmangel vor, da die zurzeit des Kaufes bestehenden Bebauungsabsichten für die Nachbargrundstücke keine Auswirkung auf die tatsächliche Beschaffenheit des gekauften Baulandes hatten. Bloße Bebauungsabsichten vermögen einen Sachmangel eines Grundstücks nicht zu begründen. Zudem bestand keine Aufklärungspflicht der Gemeinde. Eine Haftung des Verkäufers ist nur dann gerechtfertigt, wenn bei Abschluss eines Kaufvertrages über ein Grundstück Umstände vorliegen, die für den Entschluss des Käufers große Bedeutung haben und für den Verkäufer erkennbar sind. Ein solcher Sachverhalt konnte zugunsten der klagenden Eheleute nicht angenommen werden (OLG Brandenburg, Urteil v. 14.10.10, Az. 5 U 82/09).

Säumiger Wohnungseigentümer: Eigentümergemeinschaft darf Strom abstellen

2011-01-25T12:40:00.000+01:00

Ist ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung seines Hausgelds in Verzug, darf ihm die Eigentümergemeinschaft die Stromversorgung abstellen. So entschied das Landgericht München im November 2011.
Zuvor hatte eine Eigentümergemeinschaft auf einer Versammlung den Beschluss gefasst, gegen einen Wohnungseigentümer, der seit Monaten mit seinen Hausgeldzahlungen in Verzug war, eine Versorgungssperre zu verhängen. Hiervon sollte auch die Stromzufuhr zu der Eigentumswohnung betroffen sein. Den Strom bezog der betroffene Eigentümer jedoch selbst vom Stromversorger und zahlte auch an diesen direkt.
Nach Ansicht des Münchener Gerichts war die Eigentümergemeinschaft berechtigt, eine Versorgungssperre zu verhängen. Auch die Stromzufuhr zur Wohnung des säumigen Eigentümers durfte davon erfasst werden, obwohl der Eigentümer seinen Strom direkt vom Versorger bezog. Denn die Stromlieferung erfolgte über eine im Gemeinschaftseigentum stehende Leitungsanlage ? eine Leistung der Eigentümergemeinschaft. Diese besteht darin, dass für das Hausgeld der Gemeinschaftsmitglieder die Gemeinschaftsleitungen für die Energieversorgung zur Verfügung gestellt werden. Diese eigene Leistung durfte die Eigentümergemeinschaft bis zur vollständigen Zahlung des ausstehenden Hausgeldes einstellen; und dies unabhängig davon, dass der Eigentümer direkt mit dem Stromversorger abrechnete. Fazit: Eine Versorgungssperre gegen einen säumigen Wohnungseigentümer darf auch dann die Stromzufuhr erfassen, wenn der Eigentümer seinen Strom direkt vom Versorger bezieht; vorausgesetzt, seine Wohnung wird über eine Leitung die im Gemeinschaftseigentum steht versorgt (LG München I, Urteil v. 08.11.10, Az. 1 S 10608/10).

Neues Wirtschaftsjahr und Eigentümerversammlungen

2011-01-25T12:36:00.000+01:00

jetzt beginnt wieder die Saison der Eigentümerversammlungen: In vielen Eigentümergemeinschaften finden die Versammlungen in der 1. Jahreshälfte statt. Wichtige Beschlussfassungen, vor allem über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan, stehen an. Gut vorbereitet und informiert lässt es sich da besser mitreden.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) legt fest, dass der Verwalter mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einberufen muss. Die Einberufungsfrist beträgt 2 Wochen, gemäß § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG. Grundsätzlich sind alle stimmberechtigten Personen, also die Wohnungseigentümer, zu einer Eigentümerversammlung zu laden. Die Versammlung ist nicht öffentlich!
Bereits im Einladungsschreiben darf nichts fehlen; es muss folgende Inhalte enthalten:

Ort der Versammlung
Zeitpunkt der Versammlung
Tagesordnung

Wichtig ist: Die Tagesordnung muss alle in der Versammlung zur Beschlussfassung zu stellenden Sachverhalte enthalten. Und der Beschlussgegenstand muss in einem entsprechenden Antrag hinreichend bezeichnet werden. In der Regel erarbeitet der Verwalter in enger Absprache mit dem Verwaltungsbeirat die konkrete Ausgestaltung der Tagesordnung. Einzelne Wohnungseigentümer können jedoch auch weitere Tagesordnungspunkte beantragen. Sie müssen diese jedoch beim Verwalter ? und zwar rechtzeitig ? ankündigen. Die Beschlussgegenstände sind stichwortartig zu nennen. Dabei muss die Beschreibung verdeutlichen, über welches Thema diskutiert und welcher Beschluss anschließend gefasst werden soll.
Aufgepasst bei Beschlüssen, die unter dem Tagesordnungspunkt ?Sonstiges? gefasst werden! Denn sie sind mangels hinreichender Bezeichnung in der Tagesordnung anfechtbar. Der Verwalter ist daher gut beraten, unter diesem Tagesordnungspunkt keine Beschlüsse fassen zu lassen. Wollen die Eigentümer dies dennoch, sollte der Verwalter auf die Rechtslage hinweisen und dies dokumentieren. Sonst droht ihm bei einer Beschlussanfechtung eine Belastung mit den Kosten gemäß § 49 Abs. 2 WEG.
Mehr zum Thema Planung und Durchführung Ihrer anstehenden Eigentümerversammlungen 2011 lesen Sie in dem aktuellen Sonderdruck „Eigentümerversammlungen planen und durchführen“. Mit dem darin erläuterten 4 Punkte-Plan sind Sie bestens gewappnet für die Begegnung mit Ihren Kunden. Nutzen Sie die Chance, sich und Ihre Arbeit im besten Licht zu präsentieren. Klicken Sie hier für mehr Informationen.

.HouseReport.de Serv

2011-01-22T14:21:00.001+01:00

.HouseReport.de Service in der Immobilienwirtschaft Seit mehr als 20 Jahren in der Immobilienwirtschaft tätig, mit einem breiten Arbeitsspektrum, vom Makler bis zum Bauträger mit eigener Hausverwaltung, vom Projektentwickler und Geschäftsführer einer Baumanagement und Hausservicefirma, beschränke ich mich auf folgende Tätigkeit, in die ich meinen reichhaltigen Erfahrungsschatz einbringe: house-reporting ! Entlasten Sie Ihre Firma und konzentrieren Sie sich auf das Wesentliche, mit meinen HouseReport sind Sie immer im Bilde, durch HouseReport, Ihre „Augen und Ohren“ im Objekt. Unser Leistungsspektrum: Bestandsaufnahme und regelmäßige Inspektion des Objektes Überwachung der Leistungen von beauftragen Firmen Kontrolle der Haustechnik, Schadenfeststellung und Beurteilung Begehung von Leerständen und Mieterwohnungen Mieterbewertung und interne Ermittlungen Termine mit Fremdfirmen im Objekt – Schlüsselservice - Besichtigungstermine mit Interessenten etc. Projektentwicklung zur Verbesserung der Wohnqualität oder Gewerbenutzung. Die Kosten richten sich nach dem Auftragsumfang und der Entfernung zum Objekt. Ein Angebot erhalten Sie auf konkrete Anfrage.

Schenkung von Eigentumswohnung an Minderjährige genehmigungspflichtig

2011-01-18T16:34:00.000+01:00

Die Schenkung einer Eigentumswohnung ist nicht nur rechtlich vorteilhaft für den Beschenkten und bedarf deshalb einer Genehmigung eines gesetzlichen Vertreters, begründete der Bundesgerichtshof (BGH) im September 2010 seinen Beschluss.
Zuvor hatte eine Mutter das in ihrem Eigentum stehende Haus in 2 Eigentumswohnungen aufgeteilt. Eine davon schenkt sie ihrer minderjährigen Tochter. Im Schenkungsvertrag behielt sich die Mutter ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vor. Als das Grundbuchamt sich weigerte, das Eigentum im Grundbuch auf die Tochter umzuschreiben und Genehmigungen eines Ergänzungspflegers und des Familiengerichts verlangte, legten Mutter und Tochter gegen diese Entscheidung Beschwerde ein.
Der BGH wies die Beschwerde zurück und erklärte: Grundsätzlich ist ein auf den Erwerb einer Eigentumswohnung gerichtetes Rechtsgeschäft nicht nur rechtlich vorteilhaft. Die minderjährige Tochter wird durch die Schenkung auch mit Verpflichtungen belastet. Denn das Kind wird durch die Schenkung nicht nur Eigentümer, sondern auch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dadurch treffen es erhebliche persönliche Verpflichtungen, beispielsweise die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu tragen. Jedes Mitglied einer Eigentümergemeinschaft haftet zwar nur im Verhältnis seines Miteigentumsanteils, allerdings auch mit dem übrigen Vermögen. Gemäß § 107 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist deshalb bei Minderjährigen die Genehmigung eines gesetzlichen Vertreters notwendig. Da die Schenkung einen Vertrag mit ihr selbst darstellte, war die Mutter gemäß §§ 1629 Abs. 2 Satz 1; 1795 Abs. 1 Nr. 1 BGB an der Vertretung gehindert. Deshalb war die Bestellung eines Ergänzungspflegers zwar erforderlich; einer Genehmigung des Familiengerichts bedurfte es dagegen nicht (BGH, Beschluss v. 30.09.10, Az. V ZB 206/10).

Das ändert sich 2011 für Mieter und Immobilieneigentümer

2011-01-18T16:32:00.000+01:00

Kürzung bei der Photovoltaik-Förderung, höhere Grunderwerbsteuer und teurere Strompreise: In punkto Immobilien gibt es im Jahr 2011 einige Änderungen.

: Die Kürzung der Photovoltaik-Förderung gehört zu den Änderungen, die sich für Immobilienbesitzer zum 1. Januar 2011 ergeben. Bild: www.dach.de/Immowelt.de

Für Immobilienkäufer, Eigentümer und Mieter bringt das neue Jahr einige Neuerungen mit sich. Alle neuen Regelungen für 2011 im Detail:

Kürzung der Photovoltaik-Förderung

Zum 1. Januar 2011 wird die Förderung für Photovoltaik-Anlagen erneut gesenkt. Wer ab diesem Zeitpunkt eine neue Anlage installiert, kann nur noch mit einer Einspeisevergütung von 28,74 Cent je Kilowattstunde Strom rechnen. Hausbesitzer können auf diese Photovoltaik-Förderung 20 Jahre plus das Jahr der Inbetriebnahme bauen. Alle, die ihre Anlage hingegen bis zum 31. Dezember 2010 ans Netz gebracht haben, erhalten 20 Jahre lang 33,03 Cent.

Erhöhung der Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

Wichtig für alle, die eine Immobilie kaufen möchten: Zum 1. Januar 2011 wird die Grunderwerbsteuer in vier Bundesländern erhöht. Statt der einheitlich geltenden 3,5 Prozent erhebt das Saarland bei einem Immobilienerwerb künftig vier Prozent Steuer. Bremen und Niedersachen verlangen 4,5 sowie Brandenburg fünf Prozent.

Geschossdecken von Dachböden dämmen

In vielen Fällen sind Besitzer von Häusern im Jahr 2011 bei der Dämmung gefragt: Entspricht ein Gebäude gewissen Mindeststandards nicht, müssen Immobilieneigentümer die oberste Geschossdecke ihres Dach- oder Spitzbodens nachträglich dämmen. In der Energieeinsparverordnung (EnEV) sind genaue Anforderungen und Ausnahmen zu finden.

Strompreise werden teurer

In den vergangenen Jahren wurden enorm viele Photovoltaik-Anlagen installiert. Daher wird die Umlage für Erneuerbare Energien (EEG) auf den Strompreis wird von 2,05 auf 3,5 Cent pro Kilowattstunde erhöht. Die Folge: Die meisten Anbieter verteuern ihre Strompreise.

Heizkostenzuschuss wird gestrichen

Seit 2009 gab es einen Heizkostenzuschuss für Wohngeldempfänger, zum 01. Januar 2011 wird dieser schon wieder abgeschafft. Die Bundesregierung hat die Stütze im Rahmen ihres Sparpakets gestrichen.

Arbeitszimmer steuerlich absetzbar

Wer von zu Hause arbeitet, kann sein Arbeitszimmer wieder steuerlich absetzen. Das entschied das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2010. Für noch nicht abgeschlossene Steuerfälle können Erwerbstätige ihr Homeoffice sogar rückwirkend bis 2007 geltend machen.

22-12-2010

Zum Thema auf immowelt.de

Keine Entschädigung bei Feuchtigkeit nach Abriss eines Nachbargebäudes

2011-01-11T13:25:00.000+01:00

Der Eigentümer eines Gebäudes hat keinen Anspruch auf Schadensersatz, wenn dem Mauerwerk seiner Immobilie Feuchtigkeitsschäden drohen, weil ein angrenzendes Nachbargebäude abgerissen wurde und nun Bodenfeuchtigkeit eindringen kann. Dies entschied das Landgericht in Itzehoe im Juni 2010.
Der Eigentümer eines zweistöckigen unterkellerten Mehrfamilienhauses verklagte seinen Grundstücksnachbarn auf Schadensersatz. Dieser war ebenfalls Eigentümer eines unterkellerten Gebäudes, welches zunächst als Restaurant genutzt wurde. Bei den Außenwänden beider Gebäude handelte es sich um zwei selbstständig nebeneinander errichtete Wände, die nicht gemeinsam genutzt wurden und an die jeweils nicht angebaut wurde. Nachdem der Nachbar sein Gebäude vollständig abgerissen hatte und dort Parkflächen errichtete, kam es bei dem klagenden Eigentümer zu Feuchtigkeitsschäden durch Sickerwasser.
Die Klage hatte keinen Erfolg. Der Nachbar war nicht zum Schadensersatz verpflichtet. Die Feuchtigkeitsschäden beruhten nicht auf einem rechtswidrigen Verhalten des Nachbarn. Dieser hatte keine gemeinsame Mauer beseitigt. Der Nachbar war berechtigt, sein Haus abzureißen. Wenn dadurch das Gebäude des klagenden Eigentümers der Witterung und Feuchtigkeit ausgesetzt wurde, hatte dieser dies entschädigungslos hinzunehmen, da eben keine gemeinsame Grenzwand abgerissen wurde (LG Itzehoe, Urteil v. 09.06.10, Az. 6 O 345/09).

Kosten baulicher Veränderungen müssen Wohnungseigentümer nur bei Zustimmung tragen

2011-01-11T13:23:00.002+01:00

So entschied das Amtsgericht in München im September 2010. Die Kostenbefreiung des § 16 Abs. 6 WEG gilt im Falle der unterbliebenen Zustimmung zu einer nachteiligen baulichen Veränderung, ohne dass der Wohnungseigentümer zuvor gegen die Baumaßnahme gerichtlich vorgehen musste.
Ein Wohnungseigentümer hatte die letzte Jahresabrechnung, welche die Kosten der Erweiterung eines gemeinschaftlichen Schwimmbads unter den Wohnungseigentümern anteilig verteilte, zur Überprüfung beim zuständigen Gericht eingereicht. Der Wohnungseigentümer sollte auch anteilig an den Kosten beteiligt werden, obwohl er der Erweiterung des Schwimmbads nicht zugestimmt hatte.
Das Amtsgericht in München entschied zu Gunsten des klagenden Wohnungseigentümers. Der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung war hinsichtlich der streitigen Kostenposition rechtswidrig. Bei der Erweiterung eines Schwimmbads handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Da der Wohnungseigentümer der Erweiterung nicht zugestimmt hatte, durfte er gemäß § 16 Abs. 6 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht an den Kosten der baulichen Veränderung beteiligt werden. Es spielt keine Rolle, ob die bauliche Veränderung nachteilig war oder nicht. § 16 Abs. 6 WEG unterscheidet nicht zwischen nachteiligen und vorteilhaften baulichen Veränderungen (AG München, Urteil v. 23.09.10, Az. 483 C 487/10).

Geplante Baumaßnahmen müssen Eigentümerversammlung angezeigt werden

2011-01-11T13:22:00.000+01:00

Dass bauliche Maßnahmen eines Wohnungseigentümers rechtswidrig sind, wenn sich der umbauende Eigentümer nicht zuvor an die Eigentümerversammlung gewandt hat, entschied das Amtsgericht in München im Juli 2010.
Ein Wohnungseigentümer hatte Decken- und Wanddurchbrüche sowie den Abriss von Wänden, die im Gemeinschaftseigentum stehen, in Auftrag gegeben. Der Verwalter beantragte, ohne ermächtigenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft, den Erlass einer einstweiligen Verfügung durch das zuständige Gericht um die geplante Baumaßnahme zu stoppen.
Das Münchener Amtsgericht entschied antragsgemäß und untersagte die geplante bauliche Maßnahme. Eine vorherige Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft über den durch den Verwalter eingereichten Antrag war entbehrlich. Der verklagte Wohnungseigentümer war im Übrigen zu den Decken- und Wanddurchbrüchen nicht berechtigt. Selbst wenn dem Wohnungseigentümer ein Anspruch auf eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG zustand, gilt grundsätzlich das so genannte Vorbefassungsgebot. Die Eigentümergemeinschaft musste über die geplanten baulichen Veränderungen zunächst informiert werden. Ist gemeinschaftliches Eigentum, wie tragende Wände und Decken, erst einmal baulich verändert, ist eine erhebliche, nur schwer zu korrigierende Beeinträchtigung für die übrigen Wohnungseigentümer eingetreten. Diese Gefahr rechtfertigte es, dass der Verwalter vorbeugend einen Unterlassungsantrag gegen den einzelnen Wohnungseigentümer stellen konnte (AG München, Beschluss v. 08.07.10, Az. 483 C 703/10).

Erster Erfahrungsaustausch für Verwaltungsbeiräte und engagierte Wohnungseigentümer aus Leipzig und Umgebung

2011-01-10T13:31:00.002+01:00

Sehr geehrte Damen und Herren,

die Spatzen pfeifen es von den Dächern – Energiesparen ist angesagt. Die energetische Modernisierung von Wohnungseigentum kann hierzu einen wichtigen Beitrag leisten. Rund 40 Prozent des Endenergieverbrauchs entfallen in Deutschland auf Gebäude. Das Einsparpotenzial ist beachtlich. Denn ein Großteil unserer Wohnanlagen ist in die Jahre gekommen und benötigt unnötig viel Energie für Heizung, Warmwasser und Lüftung. Das macht sich nicht nur für die Umwelt, sondern auch im eigenen Geldbeutel negativ bemerkbar.

Aber nicht alle Maßnahmen sind gleich effizient und die eigenen finanziellen Möglichkeiten meist begrenzt. Darum stehen am Anfang die Bestandsaufnahme und die Prüfung, wie mit dem vorhandenen Geld die größten Einsparungen zu erzielen sind. Zudem haben Wohnungseigentümer keine freie Hand, sondern müssen bei vielen Modernisierungen und Sanierungen die Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2009 beachten, die anspruchsvolle Standards vorschreibt. Last, but not least ist immer die Frage, woher das Geld kommen soll.

Diskutieren Sie mit Fachleuten der Verbraucherzentrale, anderen Verwaltungsbeiräten und engagierten Wohnungseigentümer aus Leipzig und Umgebung am

Dienstag, den 18. Januar 2011, 18 Uhr

Energiesparmaßnahmen beim Wohnungseigentum –

effizient, weil gut geplant

Mit Impulsreferat von Dipl.-Ing. Thomas Posanski, Energieberater der Verbraucherzentrale Sachsen

Verbraucherzentrale Sachsen, Beratungsstelle Leipzig

Brühl 34 - 38, 04159 Leipzig

Außerdem wollen wir Sie über das Bundesministerium für Ernährung, Landwirtschaft und Verbraucherschutz geförderte Projekt zur „Vernetzung von Verwaltungsbeiräten“ informieren.

Wir freuen uns auf eine rege Teilnahme und einen fruchtbaren Erfahrungsaustausch mit Ihnen. Die Teilnahme ist kostenlos. Gäste sind herzlich willkommen. Eine Mitgliedschaft bei wohnen im eigentum ist nicht erforderlich.

Sie sind interessiert? Bitte melden Sie sich unter info@wohnen-im-eigentum.de oder telefonisch unter 0228 – 72158 61 an.

Falsches Heizen belastet die Gesundheit und den Geldbeutel (Edgar Gärtner)

2011-01-08T08:45:00.001+01:00

Gut 40 Millionen Wohnungen werden in Deutschland falsch beheizt, schätzt der inzwischen in Oberbayern im (Un-)Ruhestand lebende Bau- und Heizungsingenieur Alfred Eisenschink. Auf der Homepage des von ihm mitbegründeten gemeinnützigen Verbraucherschutzbundes »Club of Home« erklärte er, was die üblichen Zentralheizungssysteme mit Öl- oder Gas-Heizkessel seiner Meinung nach falsch machen: Sie heizen die Luft auf, statt die Hausbewohner durch Wärmestrahlen (Infrarot) zu wärmen. Dabei wirbeln sie eine Menge Feinstaub auf, der die Atemwege belastet.

Eisenschink kam in den 1950er-Jahren, als er in den Diensten des Ölkonzerns Esso stand, mehr durch Zufall auf eine gesündere und obendrein wirtschaftlichere Art der Raumheizung. Sein Arbeitgeber wollte in der Nachkriegszeit den Heizölabsatz ankurbeln. In Deutschland gab es aber damals noch kaum Zentralheizungen. Bis in die Mitte der 1960er-Jahre wurden noch über 80 Prozent der deutschen Wohnungen mit Holz-, Kohle- und Ölöfen beheizt. Da der nachträgliche Einbau von Zentralheizungen mit den bis heute üblichen wuchtigen Heizkörpern wegen der dabei entstehenden Schmutz- und Lärmbelästigungen als unzumutbar erschien, trug der Ölkonzern seinen Ingenieuren auf, kompaktere Heizsysteme zu entwickeln, die ohne großes Aufheben nachträglich eingebaut werden konnten. Dabei kamen die Ingenieure auf eine Lösung, für die es in den USA schon Vorbilder (Baseboards) gab: flache Konvektoren anstelle der üblichen Fußleisten entlang der Zimmerwände. Wie es sich erst später herausstellte, heizen diese Flachkonvektoren die Wände auf. Und diese übertragen dann die Wärme in Form von Infrarotstrahlen auf die Bewohner. Die Atemluft bleibt dabei vergleichsweise kühl. Es wird kein Staub aufgewirbelt.
In den Mittelmeerländern hat dieses Prinzip der Strahlungsheizung neuerdings in Form von Wandbildern, die als Infrarotstrahler fungieren, Furore gemacht. Solche elektrischen Bildheizungen finden zurzeit vor allem in Spanien reißenden Absatz. Doch Alfred Eisenschink rät von ihnen wegen der damit verbundenen Elektrosmog-Belastung ab und schwört weiterhin auf die von ihm und seinen früheren Esso-Kollegen entwickelten Heizleisten mit Warmwasser-Kreislauf. Doch diese konnten den Massenmarkt bislang nicht erobern, obwohl der Ersatz herkömmlicher Radiatoren durch Heizleisten je Wohnraum nur etwa 500 Euro kostet. Schuld daran, so Eisenschick, sind gleichermaßen kartellartige Festlegungen der Heizungsinstallateure und der Gesetzgeber. Im Klartext: Gesetzliche Vorschriften folgen nicht naturwissenschaftlichen Erkenntnissen, sondern dem Druck einflussreicher Lobbies.
Unter anderem durch die Energiesparverordnung (EnEV) schreibt der Staat in Mietwohnungen zum Beispiel den Einbau von Thermostatventilen und Heizkostenverteilern vor. Dadurch sollen die Mieter angehalten werden, die Heizungen ausgerechnet nachts zu drosseln, um die »Energieeffizienz« zu erhöhen beziehungsweise Heizkosten zu sparen. In Wirklichkeit bewirken diese Vorkehrungen genau das Gegenteil: Das Wiederaufheizen abgekühlter Wände und Räume erfordert erheblich mehr Energie, als während der Heizpausen in kalten Nächten eingespart werden kann. An diesem physikalischen Zusammenhang kann keine Verordnung etwas ändern. Wirtschaftlich heizt nur, wer Gebäude gleichmäßig beheizt. Die Heizkosten können dann ohne aufwendige Erfassung des individuellen Heizwärmeverbrauchs einfach auf die jeweilige Wohnungsgröße umgelegt werden. »Effizient« sind die staatlichen Vorschriften nur für die Anbieter von Thermostatventilen. Diese haben mit ihrer nutzlosen Technik Milliarden verdient. Ähnlich ist es bei der vorgeschriebenen Wärmedämmung der Gebäude, die letztlich nur den Dämmstoffherstellern nutzt. Denn in Gebäuden mit ordentlichen Ziegelmauern und Strahlungsheizsystemen wie Kachelöfen, Heizleisten oder Infrarot-Bildstrahlern bringen sie keine Kosteneinsparung, sondern stattdessen Gesundheitsgefahren infolge des Nässestaus und der dadurch begünstigten Schimmelbildung in völlig abgedichteten Wohnschachteln aus Styropor.

immopress - Antworten auf Immobilienfragen

Wohnen im Eigentum - Aktuelles

Investorenumfrage - Wachstum gesucht: Deutschland und Polen als Gewinner der Schuldenkrise gesetzt - Union Investment Real Estate GmbH

Ankündigung: 1. Videomakler.TV-Seminar - 1x1 des Home Staging

Darf der Vermieter bei Anpassung der Betriebskostenzahlungen einen Sicherheitszuschlag einkalkulieren?

Nebenkosten sparen – JETZT!

Heizungsverbrauch senken

Machen Sie dicht!

Wanddämmung verbessern – auch als Mieter!

Heizkörper kontrollieren

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Neue Technik einsetzen hilft sparen!

Gebäudeversicherung - Beachten Sie Ihre Pflichten!

Besondere Pflichten im Winter

Keine uferlosen Kontrollpflichten

Schäden immer rechtzeitig melden

Nachweispflicht des Versicherten nach einem Schaden

Wohngebäudeversicherung: Nur genutztes Gebäude versichert

Baufinanzierung: Weitere Zinssenkungen für 2012 ungewiss

Betriebskosten sparen Mieter können Betriebskosten sparen und so die zweite Miete senken. Dabei gibt es einfache Einsparmöglichkeiten, ohne auf Komfort zu verzichten.

Heizenergie sparen

Zweite Miete senken: Richtig lüften

Müllmenge reduzieren

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BGH-Überblick 2011

Vermieter können Winterdienst auf Mieter abwälzen

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Ende des analogen Satellitenfernsehen

Grunderwerbsteuer steigt in einigen Bundesländern

Garantiezins für Lebens- und private Rentenversicherungen sinkt

Einspeisevergütung für Solarstrom sinkt

Höhere Strompreise

Legionellentests

Neue Regeln bei Vermietung an Verwandte

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