Zum Sachverhalt der hierzu ergangenen Entscheidung des BGH vom 28.09.2011 - VIII ZR 294/10 (Ausgangsgericht: LG Berlin):
Mit Schreiben vom 06.03.2009 rechnete die Vermieterin über die Betriebs-
und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 ab. Die im Abrechnungszeitraum
auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten einschließlich der
Heizkosten betrugen danach € 3.670,89. Unter Berücksichtigung
geleisteter Vorauszahlungen errechnete sich eine Nachforderung in Höhe
von € 348,09. Mit der Abrechnung wurde von der Vermieterin zugleich eine
Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen von € 276,90 auf € 336,50
Heizkosten vorgenommen.
Die Mieter begehren mit Widerklage die Feststellung, dass sie nicht
verpflichtet seien, ab Mai monatliche Vorauszahlungen von mehr als €
228,62 und auf die Heizkosten von mehr als € 77,29 auf die zu leistenden
Betriebskosten zu erbringen. Der sich daraus errechnende Gesamtbetrag
von € 350,91 entspreche einem Zwölftel der auf die Mieter entfallenden
Betriebs- und Heizkosten des Jahres 2008. Die Vermieterin hingegen ist
der Auffassung, dass Sie bei der Anpassung
der Vorschüsse nicht an die letzte Betriebskostenabrechnung gebunden
sei, sondern wegen zu erwartender Preissteigerungen, insbesondere wegen
massiv gestiegener Energiekosten einen Sicherheitszuschlag von 10 % auf die zuletzt ermittelten Betriebskosten in Ansatz bringen dürfe.
Das AG Berlin - Schöneberg hat der Klage stattgegeben. Das LG Berlin hat
die Berufung des Vermieters zurückgewiesen. Die Revision hatte indessen
Erfolg.
Der BGH führte hierzu aus: Sowohl der Mieter als auch der Vermieter sind nicht daran gehindert, eine Anpassung
der Höhe der Vorauszahlungen im Hinblick darauf vorzunehmen, dass die
Betriebskosten des laufenden Jahres voraussichtlich höher oder niedriger
sein werden als die abgerechneten Betriebskosten des Vorjahres.
Ausschlaggebend für die Angemessenheit einer Anpassung
seien letztlich nicht die Betriebskosten des vergangenen Jahres,
sondern die zu erwartenden Kosten des laufenden Jahres. Diese können
maßgeblich auch durch Umstände beeinflusst werden, die sich in der
letzten Betriebskostenabrechnung noch nicht ausgewirkt haben können.
Die letzte Betriebskostenabrechnung ist damit zwar Ausgangs- und Orientierungshilfe für eine Anpassung
der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer -
bereits eingetretener oder noch eintretender - Umstände, von denen die
im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst
werden. Lassen solche Umstände Vorauszahlungen in anderer Höhe als
angemessen erscheinen, als unter Zugrundelegung der Abrechnung des
Vorjahres zu erwarten wäre, so können sowohl der Mieter als auch der
Vermieter eine entsprechende Anpassung vornehmen.
Dementsprechend werde eine Anpassung
der Betriebskosten im Hinblick auf zu erwartende Kostensteigerungen mit
Recht allgemein für zulässig gehalten. Soweit allerdings in der
Literatur unter Berufung auf den Rechtsentscheid des Bayerischen
Obersten Landesgerichts teilweise die Auffassung vertreten werde, dass
der Vermieter wegen möglicher Kostensteigerung des
Abrechnungsergebnisses des Vorjahres generell um einen Sicherheitszuschlag von bis 10 % erhöhen und die Vorauszahlungen entsprechend anpassen dürfe, sei dem nicht zu folgen. Für einen abstrakten Sicherheitszuschlag
in Höhe von 10 % wegen möglicher Preissteigerungen sei kein Raum. Die
Zuwilligung eines generellen Zuschlags von 10 % auf die gesamten
Betriebskosten, der deutlich über der gegenwärtigen allgemeinen
Teuerungsrate liege, ginge über das berechtigte Interesse des
Vermieters, die vom Miete zu tragenden Betriebskosten nicht
vorfinanzieren zu müssen, hinaus. Nur wenn hinsichtlich bestimmter
Betriebskosten - etwa der Energiepreise - Preissteigerungen konkret zu
erwarten sind, könne dies für die Berechnung der Vorauszahlungen
einbezogen werden, allerdings nur unter Berücksichtigung des
Verhältnisses der betreffenden Betriebskosten zu den Betriebskosten
insgesamt.
Der Leitsatz lautet deshalb folgerichtig:
Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung
der Vorauszahlungen, hindert aber nicht der Berücksichtigung anderer -
bereits eingetretener oder noch eintretender - Umstände, von denen die
im letzen Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden.
Es ist jedoch kein Raum für einen abstrakten Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.
Eine Entscheidung, der man Augenmaß nicht absprechen kann, auch wenn sei manche Vermieter nicht erfreut.
Quelle: http://www.kon-ii.de
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